Il Notaio/ Patrimoni, inabilitazione se la procura non basta a tutelarsi

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte. Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

QUESITO
Gentile Notaio,
sono unico proprietario per lascito ereditario di un appartamento che attualmente è occupato quale casa coniugale da mia moglie e dai miei  due figli ancora minorenni, in quanto separato da un anno. Mia moglie vorrebbe che io intestassi la casa ai miei figli nonostante  un domani saranno loro i naturali eredi. Vorrei sapere se l'operazione
è fattibile, e in che termini. E soprattutto se è opportuna,  considerata la situazione familiare. Se io decidessi di fare un passo  del genere, come dovrei muovermi anche per garantire me stesso? Tutto
sommato io non vorrei pregiudizialmente negare nulla soprattutto ai  miei figli, ma più persone (legali consultati) mi hanno sconsigliato  sia per il passaggio attraverso il Giudice minorile, per la difficoltà di una vendita futura e per i costi dell'operazione considerata in fin dei conti inutile. E' davvero così.  Quale può essere una eventuale alternativa?
Grazie dell'attenzione.
Cordialmente.

RISPOSTA

Se il lettore donasse ai suoi figli il diritto di piena proprietà o di nuda proprietà sull'immobile, dalla donazione potrebbero sorgere limiti di fatto alla circolazione del bene, a causa del timore che i terzi (cioè i potenziali acquirenti e le loro banche finanziatrici) potrebbero nutrire in merito alla possibile impugnazione della donazione.
Una soluzione alternativa potrebbe consistere nel modificare gli accordi di separazione, prevedendo in essi il l'obbligo del lettore  di trasferire la proprietà (nuda o piena) ai figli: in tal caso, l'atto di trasferimento non potrebbe considerarsi quale donazione (anche laddove non vi fosse alcun corrispettivo), dal momento che si tratterebbe di un atto con il quale il lettore  adempierebbe ad un  proprio  obbligo.
Anche questa soluzione, tuttavia, lascia impregiudicata la necessità di ottenere l'autorizzazione giudiziale. A tale proposito, si aggiunge che sarebbero necessari due ricorsi: il primo, per fare nominare un curatore speciale (stante il conflitto di interessi sussistente tra i  figli del lettore e la loro madre); il secondo per fare autorizzare il curatore speciale a stipulare l'atto di trasferimento in nome e per conto dei minori.

QUESITO
Gentile Notaio,
in relazione ad una situazione creatasi nel tempo e dopo aver chiesto diversi pareri ad avvocati e commercialisti con esiti discordanti, le pongo alcuni quesiti.
Stato dei fatti:
Mio padre e suo fratello sono titolari di un impresa edile SNC al 50% ciascuno. Mio zio è anche titolare di un impresa edile individuale.
Tali imprese sono state gestite economicamente da più di 20 anni da una ragioniera che nascondeva i conti ai proprietari, faceva firme false al posto dei titolari, falsi anticipi fatture alle banche e movimenti bancari quantomeno strani.
Ad oggi si presentano debiti enormi presso fornitori ed istituti di credito sia dell'impresa individuale che dell'snc.
Mio padre firmò nel '91 una scrittura privata nella quale si precisava che anche per l'impresa individuale i due fratelli sono a parità di condizioni e si citava che fra i soci sono applicabili le disposizioni degli articoli 2257,2260,2261,2262 e 2263 del codice civile.Tale documento non è stato registrato.
Il nostro avvocato dice che le imprese sono da considerarsi solidali dato che la parte contabile è stata "gestita" in comune.
L'avvocato dice che la ragioniera (licenziata da poco)non è toccabile visto che è solo una dipendente e che i soci avevano l'obbligo di verificare la parte contabile.
Mio padre è anche terzo garante di un mutuo ipotecario a favore dell'impresa individuale.
Detto questo, mio padre riuscirebbe con le proprie risorse a coprire la propria metà di debito dell'snc e la firma come garante, ma non anche quello dell'impresa individuale.

Adesso stiamo tutti insieme (tra mutui e vendite) cercando di fare un piano di chiusura dei debiti per poi chiudere le due società.
Inoltre i miei cugini apriranno un altra società (SRL) con un terzo socio esterno comprando i mezzi dalle vecchie società, acquisendo gli operai e portando avanti le attività in corso.
Domande:
1)E' valida ad oggi la scrittura privata? Gli oneri dell'impresa individuale devono essere pagati anche da mio padre?
2)Se un figlio facendo un mutuo compra casa dal padre (dato che già ci abita) al prezzo stabilito secondo rendita catastale e se la intesta come prima casa, in caso di fallimento il curatore fallimentare potrebbe utilizzare la revoca fallimentare poter prendere il bene? Se esiste un termine di scadenza della revoca per prima casa di quanto si tratta?
Le chiedo questo perché i miei cugini hanno già fatto tale passaggio.
3)Se un figlio compra casa o terreni dal padre al prezzo stabilito secondo rendita catastale o commerciale e si intesta il bene, c'è un termine di scadenza della revoca fallimentare? Se si di quanto tempo?
4)Le cifre di compravendita sono stabile come giuste dalla rendita catastale (immobili) e prezzi commerciali (terreni)?
5)I passaggi delle compravendite devono essere fatte in liquidi o come bonifici bancari?
6)Mio padre è obbligato a mettere i soldi derivati dai passaggi dei beni nei debiti delle due società?
7) Se una delle due società fallisce avendo chiuso l'altra, dato che i conti (se così si possono chiamare)erano comuni, aprirebbero anche multe verso la società ormai chiusa?
8)La nuova società SRL risponde in qualche modo dei debiti delle vecchie avendo acquisito macchinari,operai ed attività in corso? Questo in riferimento ad anticipi fatture su attività in corso.
Tali informazioni sarebbero veramente di grande aiuto.
Grazie mille

RISPOSTA

Tra i due protagonisti della vicenda sussistevano, in base alle informazioni  riferite dal lettore, due distinte società: una regolarmente iscritta e operante come tale; l'altra esistente "di fatto". Per entrambe,  si conferma che - trattandosi di società di persone - sussiste la responsabilità personale, solidale e illimitata, dei soci per i debiti delle società.
Si aggiunge che il fallimento delle società, laddove dichiarato, determinerebbe anche il fallimento personale dei soci illimitatamente responsabili.
L'azione revocatoria fallimentare può rendere inefficaci nei confronti della procedura fallimentare gli atti compiuti nei sei mesi precedenti la dichiarazione di fallimento.
Per evitarla, è necessario che tutti gli atti con cui si dispone di beni dei soggetti potenzialmente soggetti a fallimento abbiano luogo per un prezzo congruo in base a quanto indica il mercato, e con pagamenti tutti documentabili (es. bonifici, assegni circolari). Il riferimento ai valori catastali non deve essere considerato tranquillizzante: esso infatti limita (e solo con riferimento ai beni immobili abitativi) il potere di accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate, la quale invece può accertare il valore degli altri tipi di beni.
Nel caso concreto, è molto importante che i prezzi di vendita siano in linea con il mercato, dal momento che l'ipotetico curatore fallimentare dovrebbe preoccuparsi di tutelare al meglio la consistenza del patrimonio fallimentare, in vista della soddisfazione dei creditori.
Da ultimo, il coinvolgimento della nuova srl nelle vicende patrimoniali delle due società precedentemente esistenti potrebbe derivare dall'acquisto dell'azienda (merci, magazzino, attrezzature, rapporti di lavoro dipendente): il subingresso della società acquirente nei debiti della cedente è rimesso alla volontà delle parti, ma anche con riferimento alla cessione dell'azienda valgono le considerazioni svolte in precedenza circa la necessaria congruità del prezzo.