Il notaio conferma?/ Eredità e donazioni, ecco cos'è il 'patto di famiglia'

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte.
Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

PRIMO QUESITO
Lo IACP proprietario di area verde prospiciente gli alloggi, oggi tutti riscattati, vorrebbe cedere gratis o a prezzo simbolico tale area. Non tutti i condomini se la vogliono intestare, nemmeno gratis.
- si possono fare dei passaggi solo a chi la vuole? Ad ogni singolo pro-quota?
- si può intestare ad una maggioranza, semplice o qualificata, in nome collettivo al condominio pro-indiviso? area collegata all'alloggio-
- occorre per forza l'unanimità ?
- in che modo si può trasferire, acquisire con diritto a chi la vuole?.    Grazie.

Lo IACP potrà cedere tale area solo a coloro che intendono acquistarla, i quali l'acquisteranno in comproprietà per quote. Ovviamente, qualora tale area verde sia gravata di una servitù di uso pubblico, tale servitù  dovrà essere rispettata dai nuovi proprietari.
Non è invece possibile intestare l’area al condominio in base alla volontà di una maggioranza dei condomini. Il trasferimento dovrà essere fatto con atto ricevuto o autenticato da notaio.

SECONDO QUESITO
Buongiorno, vi scrivo perchè ho un problema: ho ricevuto in donazione nel 2007 un immobile da mio padre che tutt'ora è in vita, nello stesso atto anche mia sorella ha ricevuto in donazione un altro immobile, io ora con accordo di mio padre vorrei vendere l'immobile ricevuto in donazione, ma all'acquirente quando si è recato in banca hanno comunicato che non può avere il mutuo su immobili che provengono da donazioni.
Mi hanno suggerito varie soluzioni tipo fidejussione bancaria, mutuo dissenso, ma io non so nulla di entrambe. Cosa è meglio fare sia per me che per il futuro acquirente?
Vi ringrazio fin da ora. Milena

Il comportamento della Banca è giustificato dal fatto che il donatario può, nel tempo ed in presenza di determinate circostanze, essere tenuto a restituire (in tutto o in parte) i beni acquistati per donazione a coloro ai quali la legge riserva una quota di eredità del donante-defunto (c.d. legittimari). E, qualora il donatario non possieda beni sufficienti a soddisfare la quota spettante a tali soggetti, coloro che hanno acquistato dal donatario il bene ricevuto in donazione rischiano di doverlo restituire. Con la conseguenza che la Banca che avesse concesso un mutuo all’acquirente garantito da ipoteca su tali beni perderebbe la sua garanzia.
Purtroppo non esiste una soluzione precisa a questo problema, in quanto si possono verificare  situazioni diverse che devono essere valutate singolarmente.
In ogni caso, se il donante è ancora in vita (come nel caso in esame), i rimedi  più utilizzati sono:
- la risoluzione della donazione per mutuo dissenso, che è un contratto che elimina la donazione per cui il bene torna in proprietà al donante: soluzione questa che non sembra adatta al suo caso dato che suo padre ha già fatto una donazione anche a favore di sua sorella, di cui non si può non tener conto;
- la fideiussione del donante e dei suoi legittimari (figli, coniuge ed eventualmente i genitori del donante) con la quale garantiscono con i loro beni l’acquirente nel caso che si dovesse porre il problema in esame;
- la fideiussione bancaria, se tale garanzia è prestata da una banca.
Oltre a queste ci sono anche altre soluzioni possibili la cui fattibilità va comunque valutata con la Banca che concederà il mutuo all’acquirente.
Le consiglio quindi, considerata la complessità della questione, di parlare personalmente con il suo notaio di fiducia, per poter fare la scelta più adeguata al suo caso. Se non avesse già un notaio di fiducia, potrà chiedere l’elenco dei notai al Consiglio Notarile della sua zona. Le consiglio di sceglierne uno con lo stesso criterio con cui sceglierebbe il suo medico di fiducia.

TERZO QUESITO
Buongiorno, da anni mi occupo di un amico di famiglia che mi ha conferito una procura generale tramite atto notarile al fine di poter agire per lui in quanto si era accorto di non stare molto bene. Siamo stati anche dal nostro avvocato il quale ci ha redatto dei documenti firmati da tutti e due nel quale io dichiaro di prendermi a vita cura di lui e lui mi conferisce ogni potere su beni mobili e immobili. Il mio amico ha redatto un testamento olografo nei confronti di mia figlia sempre depositato dal notaio. Ora, siccome qualche mese fa gli e' stato diagnosticato un inizio di alzheimer, io vorrei sapere come comportarmi , e' valida ancora la procura? Il notaio che l'ha redatta dice di sì ma io vorrei avere un altro parere. E poi , siccome avevamo deciso di aiutare mia figlia nella ristrutturazione di una casa con un appartamento per ognuno di noi, posso mettere i suoi beni a garanzia di un mutuo ipotecario a nome di mia figlia a copertura insieme del vecchio mutuo di questo signore piu' una parte di liquidità?
In ultimo, voglio precisare che non esistono altri eredi, il mio amico non e' sposato e non ha figli, ha solamente una sorella che non gli parla e addirittura quando e' stato ricoverato in ospedale l'anno scorso per una grave patologia ad un rene, sono stata chiamata dai carabinieri del mio paese in quanto l'ospedale non avendo nessun parente che si occupava di lui , li ha incaricati tramite il tribunale di chiedere informazioni a me e , tramite la procura generale che avevo  di firmare per potergli fare delle analisi per le quali era necessaria l'autorizzazione.
Grazie per l'attenzione, spero di essere stata esauriente e di avere risposte concrete in quanto ormai la professionalità e ' stata un po' dimenticata e in ogni posto dove vai a chiedere informazioni su come agire ognuno dà il suo parere ma con ben poca conoscenza della materia. Buona giornata.

Per poter rispondere  in modo esauriente al suo quesito sarebbe necessario esaminare i documenti che avete firmato dall’avvocato.
In ogni caso, per quanto riguarda la procura, premetto che la legge stabilisce che il contratto concluso dal rappresentante-procuratore è valido se chi ha conferito la procura è capace di agire. Quindi: se lo stato della malattia del suo amico non è tale da menomare la sua capacità di agire (per cui egli potrebbe compiere l’atto anche da solo), la procura è ancora efficace (a questo credo si sia riferito il notaio a cui si è rivolto); altrimenti la procura non è più efficace e l’atto eventualmente da lei compiuto potrà essere annullato. In questo caso è possibile chiedere al tribunale la nomina di un amministratore di sostegno che assista il suo amico a provvedere ai suoi interessi.
Per quanto riguarda la possibilità di utilizzare la procura per concedere ipoteca sui beni del suo amico a garanzia di un mutuo a favore di sua figlia (per ristrutturare una casa con un appartamento anche per lei), la risposta dipende dal contenuto della procura: occorre cioè che la procura le attribuisca espressamente tale potere o comunque la autorizzi a contrarre con sé stessa, per impedire che altrimenti si verifichi un’ipotesi di c.d. “conflitto di interessi”  e che il contratto possa essere annullato.
Le conviene quindi parlare personalmente con  il suo notaio di fiducia il quale, dopo aver esaminato tutti i documenti, le potrà rispondere in modo più preciso. Eventualmente consulti anche più di un notaio: i notai, come tutti i professionisti, non sono tutti uguali.  Il Consiglio Notarile di zona le potrà fornire l’elenco dei notai tra i quali scegliere, e per fare ciò potrebbe seguire lo stesso criterio con cui si sceglie il  medico di fiducia.

QUARTO QUESITO
Salve ho un quesito da sottoporvi: siamo due sorelle, e mio papà ha un' attività; in questa attività lavoriamo io e mio papà (mia sorella no). Noi siamo in affitto, mio' papà vuole cedere l'attività a me , a termini di legge devo dare qualcosa in denaro a mia sorella o essendo un'attività e  non un bene immobile è diverso? Lei mi cede l'attività con dei macchinari e mia sorella vuole il 50%, dal momento che io lavoro ed ho delle specializzazioni in merito ho più facoltà io a continuare in questa attività. Grazie

La legge non distingue tra beni immobili e altri beni. Perciò se suo padre le cede l’attività gratuitamente (come si intende dal quesito),  alla sua morte se ne dovrà tener conto.
Di conseguenza, se sua sorella non avrà avuto la quota di eredità che le spetta per legge (perché per esempio il papà non ha lasciato nulla),  lei dovrà  darle quello che le spetta.
Per evitare gli inconvenienti che si possono presentare in tale situazione, la legge ha introdotto recentemente la possibilità di fare il c.d. “patto di famiglia”, con il quale suo padre trasferisce a lei l’attività. In tale momento i soggetti che avranno diritto ad una quota dell’eredità di suo padre (quindi sua sorella, se ne ha una sola, e sua mamma) devono essere pagati di una somma pari al valore di tale quota; perciò tali soggetti dovranno necessariamente partecipare al patto.