Il notaio conferma?/ Casa, ecco come fare per il 'trasporto' del mutuo

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte

Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

Il "trasporto" del mutuo  su un  nuovo immobile non è facile, ma certamente fattibile con la collaborazione della banca, che non è obbligata ad accontentare il cliente. Occorre rispettare alcuni principi:
- è possibile mantenere il mutuo, spostando la garanzia ipotecaria su altro immobile ( caso raro ma previsto dal codice civile); in tal caso, ovviamente, la somma finanziata non subisce variazioni, ed il nuovo immobile va quindi acquistato con risorse proprie;
- in tale ipotesi occorrerà stipulare un atto con la stessa banca finanziatrice, cancellando l'ipoteca dal vecchio immobile ed iscrivendola sul nuovo,  con spese a carico del mutuatario;
- le spese per la vendita  del vecchio immobile saranno a carico dell'acquirente;
- le spese per l'acquisto della nuova abitazione saranno  a  suo carico, ma quale acquirente.

SECONDO QUESITO
Buonasera, Sig. Notaio. Abbiamo un problema con la successione della mia compagna.
Nell'ottobre 2007 muore il padre della mia compagna senza lasciare testamento; proprietari della casa, prima del decesso, erano il padre e la madre della mia compagna. La mia compagna era già proprietaria di una abitazione acquistata con agevolazione prima casa. A gennaio 2008, vende la casa per acquistare la nostra nuova casa (cointestata a me e a lei). All'atto notarile, inconsapevoli delle questioni di successione, dichiarammo che ne' io ne' lei eravamo comproprietari di altre abitazioni acquistate con l'agevolazione prima casa. Nel frattempo, ignoranti in materia, veniamo a sapere che comunque bisogna incaricare un professionista per la registrazione della successione. Per questo incarichiamo un geometra per espletare le procedure del caso, specificando che i due figli (la mia compagna e suo fratello) desiderano rinunciare all'eredita' per lasciare tutto alla madre. Nel frattempo, il 4 marzo il fratello rogita la sua prima casa con la propria compagna, dichiarando anche gli di non essere proprietario di altre case che hanno beneficiato delle agevolazioni "prima casa". Il 7 marzo il geometra presenta i documenti per la successione. A maggio la madre vende la casa. Al rogito vengono convocati anche i due figli, in quanto risultano comproprietari per minima parte, con grande sorpresa, dato che erano sicuri che tutto fosse stato fatto dai vari professionisti per non farli risultare proprietari. Per non far saltare il rogito un'altra volta (a causa di agenti immobiliari a dir poco incompetenti, già era saltato per problemi di documenti non presentati al notaio), non sapendo cosa significasse tutto ciò, firmano il rogito con la madre. 
Nel frattempo non vengono analizzate ulteriormente le questioni della successione, pensando fosse tutto a posto. Oggi, tiriamo fuori i documenti da presentare per la dichiarazione dei redditi, e analizziamo la situazione.
Controllando meglio i documenti per il rogito della madre, appare quanto segue:
- Non risulta nessun documento in cui viene esplicitato che i figli rinunciano all'eredita' (sebbene questa volontà fosse stata evidenziata in più momenti a diverse persone, dall'agenzia che ha curato la vendita  della casa, al geometra che ha curato la successione);
- Dal documento presentato per la successione, i due fratelli risultano proprietari per il 167/1000 ciascuno;
- Il documento e' stato presentato il 7 marzo, approvato il 20 ma c'e' una scritta "Efficacia dell'atto 21/10/2007", ossia il giorno della morte del padre.
Ora le domande:
1. al momento dei rogiti dei figli, hanno dichiarato di non essere proprietari di alcun immobile. ma dal documento di successione risulta di sì, anche se non di una casa per la quale loro hanno beneficiato delle agevolazioni (la casa era di proprietà)
2. Il documento di successione è però stato presentato al 7 marzo e accettato il 20. Può voler dire qualcosa?
3. come si potrebbe rimediare e/o a cosa si va incontro?
Cordiali saluti.

Il caso proposto è complesso ma sembra aver causato danni non irreparabili. L’attuale legislazione sulle "agevolazioni prima casa" presenta alcune incongruenze essendo il frutto di successivi e spesso scoordinati interventi del legislatore. Occorre innanzitutto chiarire che i presupposti previsti per l'acquisto a titolo oneroso (ad es. compravendita) sono diversi da quelli previsti per acquisti a titolo gratuito (ad es. successione). In entrambi i casi occorre che l’abitazione sia non di lusso e che il beneficiario abbia la residenza (o si obblighi ad assumerla) nel comune in cui si trova l'immobile. Per acquisti a titolo oneroso, occorre che l'acquirente non abbia altro immobile in piena proprietà nel comune, ovvero in tutta Italia anche per quote  ma acquistato - a titolo oneroso - con gli stessi benefici. Per acquisti a titolo gratuito, invece, è sufficiente che i requisiti siano in capo ad uno solo degli eredi. Nel suo caso, pur se la sua compagna aveva un’altra prima casa, laddove gli altri eredi  non ne erano titolari di alcuna, potevano scattare ugualmente i benefici. Nel caso poi  dell'acquisto da parte di suo cognato e del riacquisto della abitazione da parte della sua compagna, è ben possibile godere nuovamente dei benefici, poichè quelli eventualmente goduti in sede di successione non sono a titolo oneroso. Circa la "rinuncia" ad eredità, occorre dire che non essendo stata formalizzata con un atto espresso, non può considerarsi efficace.

TERZO QUESITO
Ho un'ipoteca giudiziaria iscritta sulla casa che abito, causata da un debito societario. Ho provveduto al pagamento del debito e la banca mi ha rilasciato una liberatoria che attesta "nulla più a pretendere da parte loro". Volevo chiedere se l'ipoteca si cancella dopo un periodo di tempo, se sono obbligato a cancellarla e il costo/tempo. Grazie

Un’ipoteca, decorsi 20 anni  dalla sua iscrizione, perde la sua efficacia fermo restando il diritto del creditore di rinnovarla prima della scadenza, mantenendo così il grado, ovvero iscriverla nuovamente anche dopo tale periodo laddove il credito sia ancora in essere. Nel suo caso, quindi, se non ha particolari esigenze a liberare l'immobile dalla formalità e ritiene soddisfacente la liberatoria della banca, sia pur non rituale, potrebbe appunto attendere i 20 anni dall’iscrizione. In caso contrario, a sua discrezione, può incaricare il notaio per raccogliere il consenso a cancellazione presso il creditore onde provvedere al suo annotamento di cancellazione. Tale operazione non richiede molto tempo e le sue spese sono legate agli importi del credito  e della iscrizione ipotecaria.