Il notaio conferma?/ Prima casa, come funziona il credito d'imposta

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte.
Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

PRIMO QUESITO
Siamo tre fratelli e papà rimasto vedovo tre anni fa. Siamo tutti d’accordo a vendere il villino tranne uno dei fratelli. Mi dicono che non si puo' vendere senza il consenso di chi si rifiuta e' vero ? Come superare l'ostacolo? Mio padre puo' a novanta anni escluderlo dalla sua quota che credo sia il 50% piu' la parte della mamma? Ringraziandola anticipatamente la saluto.

Per vendere l'intera proprietà occorre il consenso di tutti i comproprietari. E' anche possibile che si vendano solo alcune quote, sempre che l'acquirente sia d'accordo a non comprare l'intero. In tal caso la vendita è soggetta alla prelazione ereditaria del coerede che non vende. La pratica per la prelazione potrà essere curata dallo stesso  Notaio incaricato per la vendita, prima della stipula.

SECONDO QUESITO
Sono un proprietario di prima casa comprata 4 anni fa da un impresa godendo così dello sconto iva prima casa 4%. Ora se la metto in vendita devo comprarne una entro un anno solare dalla vendita. Premetto che ho portato la residenza subito al comune (dopo 2 giorni ho fatto la domanda documentato). Il mio problema oltre allo sconto iva che non so se posso cumularlo sulla seconda è la differenza tra mio acquisto e la vendita (esempio mettiamo abbia acquistato a 100000 euro e rivendo a 140000 (avendo anche accesso un mutuo ipotecario) su questi  cosa bisogna pagare allo stato di tasse?? Su questo ho purtroppo sentito versioni discordanti e desideravo avere delucidazioni. Comunque viene acquistata un'altra casa entro un anno oppure mi conviene aspettare la scadenza dei 5 anni. La ringrazio per aver letto e confido in una vostra chiara risposta di modo di sciogliermi questi dubbi grazie distinti saluti Fabio.

Chi rivende una casa acquistata con i benefici prima del quinquennio non perde i benefici fiscali se ne riacquista un'altra entro l'anno dalla rivendita,  anzi recupera l'imposta all'epoca pagata (è questo il credito d'imposta).
La rivendita non sarà soggetta a plusvalenza tassabile se nella casa da rivendere il venditore ha risieduto per il maggior tempo tra l'acquisto e  la rivendita.

TERZO QUESITO
Sono stato messo in collegio dai miei genitori dall'età di 5 anni. In seguito, all'età di 15 anni, sono andato a vivere in una famiglia con un atto di affiliazione regolarmente sottoscritto in tribunale. Uscendo dal collegio mi è stato cambiato il cognome con uno scelto dal tribunale interrompendo di fatto tutti i legami con la mia famiglia naturale. Questa famiglia era composta da i due genitori e da quattro fratelli, 2 di loro hanno firmato questo atto in tribunale. Nessuno di questi fratelli si è poi sposato e io ho continuato a vivere con loro anche da sposato ristrutturando la loro casa con l'aggiunta di altri locali. Non hanno mai pensato di fare una regolare adozione. Ora sono rimasti in due, molto anziani e malati. Con mia moglie quello che posso fare lo faccio volentieri. So che non hanno fatto testamento. In caso di decesso rischio di vedermi portar via la casa dai parenti più prossimi o anch'io ho qualche diritto? Da notare che i parenti non si fanno mai vedere nemmeno nei momenti di bisogno. Ringraziando per la disponibilità. Franco

Il lettore, che non è mai stato adottato risulta formalmente estraneo rispetto ai due fratelli superstiti della famiglia nella quale è cresciuto. Pertanto, alla morte dell'ultimo dei due, il lettore non avrà alcun diritto sulla casa. Consigliamo i due fratelli superstiti, se desiderano che il signor Franco possa utilizzare la casa anche dopo la loro morte, di redigere un testamento con il quale gli lasciano la proprietà o, quanto meno, assicurano a lui ed al coniuge il diritto di abitazione vitalizio. Le suggeriamo, per maggiori approfondimenti, di rivolgersi al proprio notaio di fiducia che saprà consigliarla per il meglio. Per contattare il notaio più vicino, si può visitare il sito internet www.notariato.it, sezione "Trovare un notaio".

QUARTO QUESITO
Mia madre,vedova e unica proprietaria dell'appartamento in cui vive, vorrebbe vendere l'immobile in oggetto e distribuire il ricavato della vendita già ai legittimi eredi:
1) Un figlio vivente
2) Una figlia deceduta madre di tre figli. La figlia era separata dal marito.
Quali sono le quote spettanti a ciascun erede e mia madre ha anche lei diritto a conservare una quota del ricavato della vendita della sua proprietà?
L'ex marito della figlia deceduta puo avanzare alcun diritto sulla vendita della proprietà suddetta?
Ringrazio anticipatamente
Luca Landi

La madre, quale unica proprietaria, può scegliere se trattenere per sè tutta o parte della somma ricavata o se  donare il ricavato dividendolo  fra il figlio vivente da una parte e gli eredi della figlia premorta dall'altra.
L'ex marito della figlia non ha alcun diritto sui beni della ex suocera.