Il notaio conferma?/ Eredità, anche le spese sono pro quota

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte.
Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

PRIMO QUESITO
Sono in comunione dei beni con il coniuge, entrambi abitiamo ed abbiamo la residenza in un piccolo appartamento di mia proprietà da prima di sposarmi.
Nello stesso comune di residenza, intendo costruire una casetta unifamiliare a nome mio, in un terreno di mia proprietà da prima di sposarmi, e intendo vendere l'appartamento in cui abitiamo per trasferirci nella nuova costruzione quando questa sarà ultimata.
Per la nuova costruzione mi è stato comunicato che dovrò sostenere oneri di concessione e iva, "senza agevolazioni prima casa", perchè sono già proprietaria di una abitazione nello stesso comune.
Quesito : quale consiglio mi può dare per evitare di pagare le tasse come "seconda casa", per un'abitazione che di fatto diverrà la mia prima casa?

Per godere delle agevolazioni per la costruzione della prima casa non bisogna  possedere altre abitazioni oltre quella per la quale si chiedono i benefici. Bisognerà quindi vendere l'abitazione attuale e poi procedere al pagamento degli oneri concessori e all'acquisto dei materiali per la nuova costruzione.

SECONDO QUESITO
Egr. SIG. Notaio,  la mia situazione e questa: io e le mie due sorelle abbiamo avuto in successione, dopo la morte di mio padre, l'11% di un palazzo di tre piani e il restante 66% mia madre. Adesso io vorrei intestarmi la parte e me designata, un piano, e vorrei sapere se posso avere le agevolazioni fiscali come prima casa, vorrei aggiungere anche che io non ho la residenza nel comune dove è situato il palazzo perchè sono un militare dell' esercito italiano e risiedo in un altro comune.
Spero di essere stato chiaro, grazie e buon lavoro.

Per divenire esclusivo proprietario di  beni ereditati insieme ad altri coeredi, occorre stipulare un atto di stralcio di quota divisionale. In questo modo il coerede viene soddisfatto con alcuni beni ed  esce dalla comproprietà dei restanti beni ereditati, che rimarranno intestati agli altri condividenti, in comune tra loro  sino ad eventuale successivo atto divisionale.
Gli appartenenti alle Forze Armate, in considerazione dei frequenti trasferimenti ai quali sono sottoposti, possono godere dei benefici della prima casa senza obbligo di residenza.

TERZO QUESITO
Salve. Vorrei sapere gentilmente se la casa di mia madre lo posso comprare io. Mia madre sta con me a casa mia. Altri fratelli non vengono neanche a vedere come sta. Siccome la casa di mia madre non si può vendere se non passano 5 anni che devo fare, devo aspettare o vado dal notaio e devo fare qualche carta scritta. Per piacere  mi date una risposta perché mia madre non sta molto bene e ha 79 anni.  Cordiali saluti.

Nulla vieta alla madre di vendere la sua casa al proprio figlio, né a questi di acquistarla. Se la madre richiese, all'epoca del suo acquisto, i benefici della prima casa, la rivendita prima dei 5 anni comporterà la decadenza dai benefici e l’applicazione di una sanzione, a meno che non riacquisti altra casa entro un anno dalla vendita.

QUARTO QUESITO
Sono sposato in seconde nozze. Possiedo il 75% di un immobile, mia moglie il 25%. Abbiamo la separazione dei beni. Dai precedenti matrimoni io ho avuto due figli, mia moglie una. Ci può chiarire cosa succederà in caso di morte. Se muoio prima io o se muore prima mia moglie. La ringrazio e la saluto cordialmente. Valerio L.

In caso di morte del marito o della moglie, se non vi è testamento,  eredi per legge sono il coniuge superstite ed i figli. Se i figli sono più di uno, il coniuge ha diritto ad un terzo dell’eredità ed i figli ai due terzi complessivi. Se il figlio è solo uno, l’eredità si dividerà in parti uguali fra il coniuge ed il figlio.

QUINTO QUESITO
A seguito della morte di mio padre, io mio fratello e mia madre siamo gli eredi dei suoi beni fra cui 4 fondi commerciali ed una abitazione.
In questa abitazione vive mio fratello da sempre e vorremmo che questa andasse direttamente a lui.
E' possibile fare ciò in successione, quindi senza rispettare la quota legittima in questo caso solo per questo immobile?
O in alternativa possiamo rinunciare io e mia madre alla sola nostra quota sull'immobile dove abita mio fratello?
Faccio notare che siamo tutti d'accordo sulla destinazione di tale immobile a mio fratello e che mio padre non ha lasciato testamento in merito. Grazie
Paolo

Con un atto di stralcio di quota divisionale è possibile assegnare alcuni beni ad un solo condividente, che quindi uscirà dalla comproprietà dei beni comuni. Successivamente, se lo si vorrà, potrà essere stipulata una seconda divisione, nella quale ripartire i beni tra la madre e l'altro figlio.

SESTO QUESITO
Un'anziana signora vedova, ospite in una Casa di Riposo, ha soltanto due sorelle di cui una interdetta. La sua preoccupazione a cui vorrebbe una risposta, è quella, in caso di sua dipartita, di escludere la sorella sana, che abita lontana da lei e che a sua volta ha figli, da qualsiasi suo avere (abitazione ecc.). Chiede: è sufficiente il testamento olografo? Depositato da un notaio? Oppure che atto/i dovrebbe fare?
Ringraziando anticipatamente porgo cordiali saluti.

Chi non ha eredi legittimari (coniuge, figli, genitori) è libero di lasciare la proprietà a chi vuole.  Il testamento olografo ha lo stesso valore di quello pubblico, se rispetta i requisiti di forma previsti dalla legge e se, successivamente alla scomparsa del testatore, la carta testamentaria viene presentata  al notaio per la pubblicazione.

SETTIMO QUESITO
Dal momento che io e la mia famiglia abbiamo una situazione d'uso di beni immobili un pò anomala non sappiamo come meglio risolvere il problema, spero possiate darci una mano a chiarirci le idee.
I miei genitori sono proprietari di tre appartamenti, uno di mq.50 abitato da loro, uno di mq.100 dato in comodato a mia sorella ed uno di mq.50 dato in comodato d'uso a me.
C'è poi un quarto appartamento lasciato dal nonno in eredità a mio fratello (ai tempi minorenne), riscatto a suo tempo  dall'ente IACP dai miei genitori, intestandolo direttamente a mio fratello.
Pertanto, i miei genitori avrebbero oggi deciso di lasciare a me i due appartamenti di mq.50 ed a mia sorella quello da mq.100.
Purtroppo io temo rivendicazioni future, sia dai familiari diretti che dai nipoti, e pertanto vorrei che tutto fosse fatto nella maniera più trasparente, in modo tale da non dover avere sorprese future in caso di una possibile vendita da parte mia o altro.
Esiste la remota possibilità di fare un unico atto con il quale si citano tutte e quattro le proprietà (anche quella intestata a mio fratello), in modo da fare un lascito equo e non-impugnabile?

La proprietà  riscattata dall’IACP da parte di chi risultò, all’epoca del riscatto, in possesso dei prescritti requisiti, non ha nessun collegamento con la linea ereditaria.
Solo successivamente alla scomparsa dei genitori,  i figli  che risulteranno lesi dei loro diritti di riserva potranno rinunziare ad ogni azione ed eccezione nei confronti degli altri figli che fossero stati beneficiati  in vita dai genitori con donazioni, sottoscrivendo un atto che si chiama  rinunzia all’azione di riduzione

OTTAVO QUESITO
Gradirei avere una risposta in merito alla successione senza testamento.
Stabilito che la successione viene divisa per ceppo familiare, gradirei sapere s e anche le spese sostenute dopo la morte del parente (funerale, sepoltura, badante, affitto arretrato, etc.) vanno suddivise con lo stesso criterio.

Gli eredi sostengono gli oneri e le spese ereditarie nella stessa misura e con le stesse proporzioni con le quali beneficiano dell’attivo ereditario.

NONO QUESITO
Egregio notaio, ho fatto il rogito per acquisto di una prima casa il giorno 18 aprile 2007,non ho mai trasferito  la mia residenza lasciandola da mia  madre per non cambiare medico e altre questioni burocratiche,ma da quel giorno ho sempre abitato nella casa in questione con tutte le utenze ( rifiuti, telefono, acqua e contratto del gas per il rifornimento del bombolone) a mio nome,ora vorrei venderla sono soggetto al pagamento

Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate chiariscono che "per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente".  La circostanza che il contribuente dimora (o ha dimorato per un certo periodo) abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici deve poter essere dimostrata sulla base di circostanze oggettive, quali l'intestazione delle utenze domestiche, l'utilizzo effettivo dei servizi connessi e l'indicazione del domicilio nella corrispondenza ordinaria.  Quindi, qualora sia possibile provare, attraverso le modalità sopra esemplificate,  a prescindere dalla residenza anagrafica, l'utilizzo dell' l'immobile come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita dell'immobile, l'operazione di cessione, effettuata prima del decorso del quinquennio, non comporterà l'assoggettamento a tassazione della plusvalenza realizzata.

DECIMO QUESITO
Può essere applicato un fermo amministrativo(decreto ingiuntivo) su un conto cointestato per colpa di uno dei cointestatari?

Ciascuno risponde dei propri debiti con tutti i suoi beni, ivi comprese le somme depositate su un conto corrente. Se il conto corrente è cointestato con altri e non sono precisate le quote di proprietà di ciascuno, il conto si presume in parti uguali fra i  cointestatari.