Il notaio conferma?/ Eredità, ecco come lasciare tutto al coniuge

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte.
Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

PRIMO QUESITO
La mia famiglia di origine è composta da 7 figli più mio padre e mia madre ancora vivi. Mio padre ora sta iniziando ad intestare molta proprietà ai suoi figli maschi liberamente con atti notarili di compra vendite (immaginarie) e donazioni senza chiedere nulla alle figlie femmine!
La mia domanda è questa: noi figlie femmine che alla fine riceveremo quello che i fratelli maschi rifiutano o comunque ciò che mio padre ha deciso di dare a noi che non è paragonabile neanche a un decimo del valore dato ai figli maschi possiamo fare qualcosa per avere anche noi la parte giusta spettante come a loro? Dividendo in parti uguali? Possiamo quindi far valere il nostro diritto da figlie anche sui beni che mio padre ha già intestato ai miei fratelli ? O quelli sono ormai fuori dall'eredità ?Possiamo mettere tutto in discussione in parti uguali? E c'è differenza per noi che vogliamo la nostra parte se i beni già intestati sono donati o compra vendite? Ci conviene muoverci subito prima che non rimanga più nulla o non è un problema aspettare tanto in qualsiasi momento si può mettere tutto in discussione? Grazie tante.

Fino a quando il padre è in vita e capace d'intendere e volere non c'è nulla che possiate fare. Dopo la sua morte, ad ogni figlio è riservata la quota di legittima che si calcola sommando  al patrimonio che rimane alla morte quanto è stato donato in vita. Naturalmente, se le compravendite sono donazioni simulate, questo andrà dimostrato  per arrivare al corretto calcolo della legittima e per stabilire quindi se chi ha già ricevuto dovrà restituire agli eredi che hanno subito un danno. Il diritto alla legittima può essere fatto valere entro dieci anni dalla morte del donante.

SECONDO QUESITO
Siamo una coppia già grande - senza figli -  e vorremmo che alla nostra morte tutti i beni - mobili ed immobili - rimanessero al coniuge in vita senza eventuali passaggi ai fratelli. Come fare?

Basta fare testamento nominando unico erede l'altro coniuge. Ogni coniuge dovrà redigere un separato testamento, scritto tutto di suo pugno e munito di data e sottoscrizione.

TERZO QUESITO
Buongiorno, quindici anni fa mio padre ha donato in comune a me, a mio fratello e a mia sorella (unici tre figli) alcuni beni tra cui un terreno industriale. Io sono sposata e proprietaria insieme a mio marito di una piccola azienda tessile.  Nel 2002, con mio marito, abbiamo pensato di creare una unità produttiva più grande e utilizzare parte del suolo industriale donato da mio padre ma ancora indiviso con mia sorella e mio fratello (divisione successivamente avvenuta bonariamente , con l’accordo degli altri due ma senza nessun atto).  Di nuovo con l’accordo degli altri due comproprietari e con un contratto di comodato gratuito di una porzione del terreno industriale pari a circa un terzo del totale firmato dai tre comproprietari e l’azienda tessile, si è ottenuto regolare concessione edilizia e di conseguenza è stato costruito un capannone attualmente unica sede dell’azienda. Voglio precisare che il contratto di comodato all’epoca regolarmente registrato è scaduto da circa un anno.
L’operazione, senza nessun avvertimento da parte dei tecnici, ci sembrava semplice senza la necessità del previo acquisto del terreno dato che io sono proprietaria di un terzo e avremmo potuto assegnarci con un successivo frazionamento le quote già stabilite, ma i problemi sono nati dopo. Attualmente mi trovo con la mia azienda di proprietà ma su un terreno non di proprietà, quindi con dubbi sia per quanto riguarda il diritto reale sull’immobile da parte dell’azienda, la possibilità di accendere un’ipoteca a favore di una banca per un mutuo e le problematiche che potrebbero verificarsi in caso di vendita dello stesso.
Ho saputo inoltre che in caso di acquisto del suolo da parte dell’azienda, verrebbe considerato ai fini delle tasse il valore del terreno sommato a quello dell’immobile.
Per favore consigliatemi come posso muovermi e nella maniera meno onerosa.
Grazie in anticipo e cordiali saluti.

I fabbricati che vengono costruiti sono di proprietà dei proprietari del terreno: pertanto una eventuale vendita necessiterebbe della firma dei suoi fratelli così come nel caso di una costituzione di ipoteca.
Lo stesso nel caso di cessione delle quote. Purtroppo non c'è modo di evitare che la base imponibile dell'atto di cessione sia costituita anche dal valore dei fabbricati.

QUARTO QUESITO
Buon Giorno, siamo tre fratelli, come purtroppo capita a molte persone, abbiamo la mamma, età 81 anni, sofferente di demenza senile già da tre anni, nel mese di luglio 2009 dalla Regione Lombardia è stata dichiarata:
PORTATORE DE HANDICAP (Art. 3 comma 1 L.104/92)
PORTATORE DI HANDICAP GRAVE (Art. 3 comma 3 L.104/92)
PORTATORE DI HANDICAP CON GRADO SUPERIONE AI  2/3 Art. 21 L.104/92) 
Oggi la mamma necessita di assistenza permanente, continuativa, globale nella sfera individuale e relazionale.
Abbiamo una persona che l'assiste per una parte della giornata e a turno interveniamo noi figli fino alla copertura delle 24 ore.
I medici ci hanno consigliato di trovare un Istituto dove possa essere assistita e curata vista la sua incapacità cognitiva grave.
Qui si pone il problema noi non siamo in condizioni di sostenere la retta mensile per un Istituto, abbiamo tutti famiglia/lavoro con annessi e connessi  che ne deviavano, la mamma finanziariamente riceve un pensione di reversibilità di circa Euro 770,00 al mese e la casa dove vive è di sua proprietà, infatti è l'unico bene che può essere utile  per pagare la retta e le cure.
Noi non abbiamo titolo per vendere l'immobile e mia mamma non è in grado di capire e tanto meno firmare una atto di vendita.
Chiedo cortesemente se la Legge ci consenta di vendere l'immobile, se si quali sono le procedure da adottare.
Spero in una vostra cortese risposta e colgo l'occasione per ringraziare e salutare cordialmente.

Occorre chiedere al Giudice Tutelare la nomina dell'Amministratore di Sostegno che possa compiere degli atti di amministrazione nell'interesse della sua mamma. Quest'ultimo, dopo la nomina, chiederà al Giudice l'autorizzazione a vendere l'immobile,  allegando una perizia che ne attesta il valore ed esponendo al Giudice le ragioni che rendo l'atto necessario.

QUINTO QUESITO
Salve, ho un terreno in affitto che mio padre lavora da 12 anni ed il contratto è solo verbale, ora la proprietaria che glielo ha affittato gli ha proposto di lasciare il terreno, volevo chiederLe se mio padre ha diritto ad una buonuscita.

Innanzi tutto occorrerà valutare se si tratta o meno di un contratto ricadente nella disciplina dei contratti agrari o meno, per comprendere se c'è il diritto ad eventuali proroghe. Comunque al padre potrebbe eventualmente competere un indennizzo per le eventuali migliorie apportate al fondo, non una "buonuscita".

SESTO QUESITO
Gent. Notaio, mio suocero dovrebbe dividere alcuni immobili tra cui un fabbricato di 600 mq. con 2 appartamenti. In questi due appartamenti viviamo io con mia moglie e l’altro mio cognato. Mio suocero vorrebbe donare metà fabbricato con appartamento a mia moglie e l’altro a mio cognato,quindi 300 mq. con appartamento cadauno. Visto che mia moglie ha anche una sorella che però mio suocero gli donerà un locale commerciale, vorrei sapere se un domani quando mio suocero non ci sarà più ,mia cognata potrebbe mettere in discussione la donazione. L’altro quesito è se con la donazione uno è proprietario al 100% e un’indomani potrebbe vendere la proprietà avuta in donazione. Mi consiglieresti quale è la pratica giusta per non avere rogne?

La cosa migliore sarebbe fare una donazione ai tre figli per quote indivise sia dei due appartamenti che del locale commerciale e poi saranno i figli a fare la divisione. In questo modo le donazioni non sarebbero attaccabili in sede di successione e non ci sarebbero problemi in sede di eventuale futura rivendita. 

SETTIMO QUESITO
Devo acquistare un appartamento dai mie genitori, perche' su questo immobile dovro' successivamente chiedere un mutuo per ristrutturazione. Vorrei cortesemente sapere il modo migliore per aver meno spese notarili, e se possibile sapere su quali cifre si aggirano queste spese. Molte grazie

La compravendita, se usufruisce dell'agevolazione prima casa, sconta un'imposta del 3% calcolata sul valore catastale. Per un preventivo analitico occorre rivolgersi ad un notaio che visionerà tutta la documentazione. Sul sito www.notariato.it troverà una tabella indicativa delle spese notarili per mutuo e compravendita.

OTTAVO QUESITO
Sono sposata con la separazione dei beni e sono mamma di un bimbo di 1 anno. Questa premessa serve per poter affrontare il quesito che è: Mio padre vuole comprare ed intestare a mio figlio una casa. Vorrei sapere se può farlo e come (tramite donazione o intestazione diretta). Nel caso mio marito può avere dei diritti su questa casa?

Si può donare un immobile ad un minore previa autorizzazione del giudice tutelare. Nel caso di premorienza del minore al padre, quest'ultimo sarebbe erede di una quota del patrimonio e pertanto anche della casa.

NONO QUESITO
Salve vorrei un chiarimento, per un soggetto deceduto in regime di comunione con due figli, che lascia due case e due box, è possibile godere di agevolazioni prima casa, sia per gli immobili che per le pertinenze?
Uno dei figli ha già goduto di agevolazioni prima casa in un acquisto a titolo oneroso ed è residente nel comune dove si trovano gli immobili, l’altro non è residente.

La residenza è un requisito essenziale così come requisito essenziale è il fatto di non possedere altri immobili nello stesso comune: in questo caso non è possibile godere delle agevolazioni, a meno che il figlio residente in un altro comune non si obblighi a trasferire la residenza entro diciotto mesi.

DECIMO QUESITO
Buongiorno, mi chiamo Felice e vorrei porle una domanda. Sono sposato e non ho figli, io e mia moglie siamo in regime di separazione dei beni, nel caso che uno dei due dovessi mancare, la proprietà passa di diritto al'altro coniuge? Facendo chiaramente la successione? Perche' mi hanno detto che il 50% del coniuge defunto passerebbe solo il 25% al coniuge e l'altro 25% da dividere ai nipoti......grazie dell'eventuale risposta e buona giornata....

In assenza di figli, se si desidera che il coniuge che sopravvive erediti l'intero patrimonio di quello che viene a mancare per primo, occorre redigere un testamento. E' sufficiente il testamento olografo, cioè uno scritto redatto tutto di proprio pugno e munito di data e firma, con il quale un coniuge nomina erede universale l'altro. Naturalmente ciascun coniuge scriverà il proprio testamento. Se il testamento non c'è, gli eventuali fratelli e sorelle del coniuge defunto, o in loro assenza i loro discendenti, saranno eredi complessivamente per la quota di un terzo.