Il notaio conferma?/ Eredità, non sempre il vitalizio lede la legittima

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte.
Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

PRIMO QUESITO
Un contratto di vendita tra privati del 1987 mai registrato ha valore solo e ancora tra le parti? Se il comune dovesse fare un ordinanza relativa a quel terreno dovrebbe inviarla al cedente o a colui che ha comprato nel 1987 ma non ha mai registrato visto che anche a catasto c'è ancora il nome del cedente?
Per iscrizione del nuovo proprietario a catasto è necessario il rogito e o l'autenticazione della scrittura privata ?

L'atto privato è valido fra le parti ma non può essere opposto ai terzi, né trascritto nei pubblici registri presso l'Agenzia del Territorio. Il comune si rivolgerà ai soggetti che appaiono titolari in base alle risultanze dei pubblici registri.
Occorre stipulare un atto notarile di ratifica del contratto privato, che conterrà anche tutte le menzioni previste dalla legge in materia urbanistica, di diritto di famiglia, di efficienza energetica e l'eventuale richiesta di benefici fiscali. In alternativa può essere chiesto al giudice l'accertamento con sentenza dell'avvenuto passaggio di proprietà, probabilmente con maggiori costi e tempi più lunghi.

SECONDO QUESITO
Quest'anno una mia zia, non sposata e senza figli, è deceduta lasciando in eredità un appartamento. Come parenti più prossimi ci sono i due fratelli e i nipoti figli di una sorella deceduta.
Vi chiedo cortesemente di comunicarmi se l'eredità dovrà essere suddivisa solo tra i due fratelli, o se spetta un terzo anche ai figli della sorella deceduta.

In assenza di testamento l'eredità si dividerà in tre quote uguali, una delle quali spetta ai figli della sorella predefunta e le altre due ai fratelli viventi.

TERZO QUESITO
Gradirei un parere di massima sul seguente fatto: in vita i miei genitori hanno stipulato un vitalizio in favore di mia sorella con il quale le cedono una villa del valore di 320.000 euro in cambio di assistenza. Mia sorella ha affittato il suo appartamento e vive in villa con loro. Mio padre paga tutte le bollette e percepisce anche 4 pensioni. Io lavoro, sono divorziata con due figli, nessun assegno alimentare dal mio ex coniuge. Ottenni alcuni anni fa 80.000 euro e comprai una casa. Ovviamente è intestata a me. Lede la legittima il vitalizio? Posso impugnare tale contratto? Grazie buon lavoro

Il vitalizio può essere impugnato dopo la morte dei genitori, sotto il profilo della lesione di legittima, ma solo se si configura una sproporzione fra il valore della prestazione (assistenza ed alimenti) ed il bene ceduto. Il calcolo va effettuato con riferimento al momento in cui il contratto fu stipulato, non con una valutazione fatta in base all'effettiva durata del periodo in cui i genitori hanno fruito dell'assistenza della figlia.

QUARTO QUESITO
Gentile notaio, siamo 4 figli e con la morte di mia madre nel 2003, risulta mio padre proprietario, di un edificio composto da tre appartamenti, di una quota di 8/12 e noi figli di una quota di 1/12 ciascuno. Premetto che due dei fratelli abitano già in 2 dei tre appartamenti e in seguito ad un’ ipoteca gravante sul intero fabbricato estinto dal terzo fratello, si era pervenuto alla stipula di una scrittura privata registrata davanti al notaio, nella quale mio padre e noi restanti fratelli ci impegnavamo in ragione della quota disponibile a trasferire l’appartamento, dove mantiene l’usufrutto mio padre, al fratello debitore. Ora essendo l’unica a non avere una casa e in accordo con i miei fratelli, si è deciso di stipulare un’ulteriore scrittura privata nella quale io cedo la mia quota che mi toccherebbe in cambio di denaro. Il quesito che le porgo è questo: uno dei tre fratelli, che usufruiva già di uno dei tre appartamenti e che tutt’ora risulta intestato a mio padre si rifiuta di comprare la mia quota. Posso io, alla morte di mio padre, rivendicare la mia parte in denaro dal fratello che si rifiuta visto che con gli altri due fratelli si è concordato lo scambio quota/denaro. Grazie anticipatamente

Una risposta precisa richiede la lettura degli atti che le parti hanno sottoscritto, che non possono contenere patti successori efficaci o rinunce preventive. Comunque il fratello non può essere obbligato ad acquistare un bene se non ha assunto un valido impegno in tal senso. Quanto ai diritti del lettore sull'eredità, essi non c'entrano con i patti eventualmente stipulati in precedenza fra i coeredi. In assenza di testamento il lettore acquisirà una quota di immobili e di denaro di proprietà del padre. Le eventuali ragioni di debito e credito con i fratelli andranno regolate separatamente.