Il notaio conferma?/ Eredità, ecco come fare per rinunciare

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte.
Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

PRIMO QUESITO
Buona sera,  volevo porvi un quesito: mia Suocera vorrebbe cedere l'appartamento di sua proprietà alle figlie. Ora mia moglie vorrebbe liquidare la sorella ed intestarsi l'appartamento. Quali sono i passi da seguire?

Sua suocera potrebbe donare, in comune ed in parti uguali,  alle sue figlie l’appartamento in questione; poi, con il medesimo atto, sua cognata vende alla sorella (sua moglie) i diritti di comproprietà in ragione della metà, ricevuti in donazione. Se lei e sua moglie siete coniugati in regime di comunione legale dei beni, l’acquisto dei diritti di un mezzo ricadrà nella comunione legale. In presenza di determinate condizioni potranno essere richiesti i benefici fiscali per l’acquisto della prima abitazione.

SECONDO QUESITO
Salve volevo porgerle questo quesito la ringrazio anticipatamente per il suo tempo: può un padre minacciare, o procedere per disconoscere una figlia adottata (in India all'età di 2/3 anni) che ormai vive con loro da 27 anni? L'adottato non ha alcun diritto?? Considerando che questa ragazza non è una cattiva ragazza (per intenderci ) deve rimanere in balia del buono o cattivo umore del padre? E' possibile che da un giorno all' altro il padre si stufi e la disconosca facendola finire sulla strada senza niente neanche un tetto sotto cui dormire? Aspetto con ansia una vostra risposta in merito nel  frattempo vi do i miei più cordiali saluti. Grazie a tutti.

Il genitore adottivo, come qualsiasi genitore, è obbligato nei confronti del figlio adottivo a prestare gli alimenti, in proporzione ai bisogni del figlio ed alle condizioni economiche del genitore somministrante (articoli 436 e 438 Codice Civile).

TERZO QUESITO
Gentili Signori,  è da un pò che mi dibatto in questa situazione che potrebbe procurarmi qualche grattacapo. Chiedo per questo a voi parere autorevole da poter poi citare nelle sedi opportune, ringraziandovi sin d'ora per la gentile attenzione che vorrete prestarmi.
Abito in un appartamento, in affitto, da 5 anni. Mi viene offerta l'opportunità di comprarlo e sottoscrivo preliminare di acquisto versando una caparra confirmatoria. Nell'attesa del rogito, dopo aver girato vanamente per banche, mi rendo conto che un mutuo così importante sarà difficile da ottenere ed anche da mantenere. Per questo motivo, cedo alle pressioni di un amico che si rende disponibile a subentrare al mio posto nell'acquisto. Per questo motivo, oltre a restituirmi la caparra da me versata, mi offre una somma aggiuntiva che accetto. Sottoscriviamo un atto privato fra noi e al rogito si presenta lui, perfezionandolo a suo nome. Con la caparra rientrata in mio possesso e la somma che mi è stata conferita dall'amico, provvedo, entro 1 anno dalla cessione del precedente preliminare, ad acquistare una nuova prima casa più alla mia portata e per la quale non ho avuto difficoltà a reperire, sottoscrivere e pagare un mutuo per il completamento dell'acquisto. La domanda è: il surplus conferitomi dall'amico è da considerarsi una plusvalenza da dichiarare e ascrivere fra i redditi diversi, quindi soggetta a tassazione, oppure, essendo chiara, palese e dimostrabile l'intenzione di riacquistare una nuova prima casa entro l'anno dalla precedente cessione, non soggetta ad alcuna tassazione ? Estremamente grato per il parere che vorrete elargirmi, rimanendo a vostra disposizione per qualsiasi delucidazione, porgo cordiali saluti. Antonio Magliulo

Sembra da escludersi che la fattispecie prospettata dia luogo a prelievo dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze, per la ragione che manca, nell’ipotesi considerata, l’elemento costitutivo dell’imposta e cioè la cessione del fabbricato. Lei ha ceduto, verso corrispettivo, solo la sua posizione di promittente acquirente di contratto preliminare di vendita di abitazione. L’oggetto della sua vendita era una posizione contrattuale e non un immobile.

QUARTO QUESITO
Vorremmo acquistare un terreno edificabile. Il terreno verrebbe acquistato da mio figlio come nudo proprietario e da me come usufruttuario. Da consulenza avuta da un primo notaio, il terreno dovrebbe essere pagato con due assegni di importo corrispondente al valore di nuda proprietà e usufrutto calcolato sulla base della "Tabella del valore comparativo usufrutto nuda proprietà in vigore dall’ 01/01/2008 ”.
Da consulenza avuta da un altro notaio, è sufficiente pagare anche con un unico assegno. Chi ha ragione? O va bene sia in un modo che nell’altro ? Grazie in anticipo

Ha ragione, almeno a titolo prudenziale, il primo notaio; va indicato il valore/prezzo della nuda proprietà e quello del diritto di usufrutto, determinati secondo la nuova tabella in vigore dal 1° gennaio 2010. Il tenere separati gli assegni è utile per evitare che l'Agenzia delle Entrate ritenga avvenuta una donazione di denaro dall'uno all'altro acquirente.

QUINTO QUESITO
Salve, dopo la morte di mia madre, a distanza di qualche mese, mio padre, nonostante io vivo ancora a casa con lui (ho 35 anni), ha deciso di dividere i beni familiari e quindi risposarsi. Come posso tutelarmi affinché alla morte di mio padre, i  beni che rimangono a lui non vadano nelle mani di altre persone (nuova moglie o eventuali figli) se non quelle dei figli della prima moglie? E' possibile fare un testamento in vita (o altro) visto che anche lui non vorrebbe lasciare ad altri i beni di famiglia dopo la sua morte?

Sicuramente suo padre, prima di risposarsi, potrà donare ai figli tutti i suoi beni, eventualmente riservandosi l'usufrutto di qualcuno o di tutti. Successivamente qualora all’epoca della sua morte lasci il coniuge ed eventuali  figli di secondo letto, i beni lasciati andranno attribuiti anche a costoro in concorso con i figli nati dal primo matrimonio.

SESTO QUESITO
Salve, volevo chiedervi in cosa consiste la rinuncia all'eredità. Mio padre è morto da 7 mesi e probabilmente ci ha lasciato solo debiti. Pochi giorni dopo la sua morte abbiamo avviato la procedura di rinuncia all'eredità in un unico atto io, mia madre e mio fratello pagando un versamento di registrazione (F23) di euro 168.00. Volevo chiedere se il versamento è esatto o se è necessario pagare 168.00 euro per ogni rinunciatario.Inoltre avendo mio fratello figli minori volevo sapere quanto tempo ha per avviare la pratica di rinuncia anche per loro, a chi bisogna rivolgersi e quali documenti preparare. Grazie per l'attenzione e Cordiali saluti!

La rinuncia all’eredità effettuata da più soggetti in un unico atto, è un negozio complesso con causa unica (cioè unica funzione economico sociale che identifica e caratterizza il negozio giuridico), è pertanto soggetto ad unica imposta fissa di registro. Purtroppo l'affermazione che precede non è condivisa dalla maggior parte delle Agenzie delle Entrate, che applicano un'imposta fissa per ciascun rinunciante. Quasi sempre, se si fa ricorso davanti alle Commissioni Tributarie, viene riconosciuto che l'Agenzia delle Entrate ha torto.
Per poter rinunciare ad un’eredità in nome e per conto dei figli minori, i genitori devono, con il ministero di un notaio, presentare apposito ricorso al Giudice Tutelare presso il Tribunale competente affinchè, valutata la convenienza alla rinuncia per i minori, il Giudice autorizzi l’atto.

SETTIMO QUESITO
Mia moglie dalla morte di suo padre ha ereditato un terzo di un immobile  abitato dalla madre,
noi vorremmo vendere la nostra parte cioe' il 33% di questo immobile che orientativamente viene valutato circa 240000/250000 euro. Abbiamo fatto la proposta sia alla madre che alla sorella di mia moglie ma non vogliono acquistare. Noi siamo intenzionati a vendere la nostra parte anche 70000 euro o in contanti o dilazionandoli in 800/1000 euro mensili per venire incontro ad un eventuale acquirente. Vorremmo sapere da lai cosa dovremmo fare e se lei ci puo' aiutare. Grazie anticipatamente 
p.s. naturalmente tutta la documentazione dell'imobile e'  a posto.

Il coerede che intende vendere ad un estraneo la sua quota ereditaria, deve notificare la proposta di alienazione agli altri coeredi, indicando il prezzo e le modalità della cessione. I coeredi, a parità di condizioni, hanno diritto di essere preferiti agli estranei e tale diritto di prelazione deve essere esercitato nel termine di due mesi dalla notificazione dell’intenzione di vendere. In mancanza della notificazione, il coerede ha diritto di riscattare la quota venduta agli estranei.

OTTAVO QUESITO
Mio padre è titolare di terreno agricolo, su di esso ha ottenuto regolare concessione edilizia per costruzione fabbricato agricolo nel 1985. I lavori di costruzione sono stati eseguiti a spese mie e dei miei due fratelli ed il fabbricato non è ancora ultimato. Vi pongo la domanda :
"Dovendo eseguire voltura catastale del fabbricato posso farlo direttamente creando 3 subalterni ed intestarli direttamente 1 per ogni figlio, premetto che devo richiedere prima il rinnovo della concessione edilizia ancora intestata a mio padre ( perciò potrei richiederla anche intestata a noi tre figli dovendo ancora partire con la richiesta di rinnovo )"

Il fabbricato costruito sul terreno di suo padre, per accessione, è da considerarsi di proprietà di suo padre. Il fabbricato in corso di costruzione andrebbe accatastato diviso in tre subalterni a nome di  suo padre, il quale potrebbe procedere poi alla donazione di ogni singolo subalterno in favore di ciascun figlio.

NONO QUESITO
Spett.bile Notaio io vorrei acquistare da un vecchio amico un appezzamento di terreno di circa Mq.10000, però questo terreno confina con dei terreni di proprietà di un agricoltore iscritto alla coldiretti che per quanto ne so avrebbe la prelazione essendo confinante. Tengo a precisare che il mio amico non vede di buon occhio il confinante, e che comunque ci terrebbe a darlo a me. La mia domanda è la seguente : esiste una legge chiara che stabilisca la possibilità del proprietario di vendere a chi lui vuole o deve per forza darlo al confinante ? Come può il proprietario aggirare l'ostacolo della prelazione agraria ? Ringrazio sin d'ora per la gentile risposta e cordialmente saluto

Il proprietario confinante, coltivatore diretto, ha diritto di prelazione in caso di vendita del terreno. Solo l’atto di donazione o di permuta escluderebbe l’operatività della normativa sulla prelazione agraria.

DECIMO QUESITO
Buon giorno, ho intenzione di acquistare un appartamento con le seguenti caratteristiche: l’appartamento deriva inizialmente da una successione a favore della madre e di due figli per un terzo ciascuno (madre sorella e fratello, unici componenti della famiglia), successivamente, da circa sei anni, la madre e la sorella donano i loro due terzi al fratello che diventa unico proprietario dell’appartamento.
Voglio precisare che il fratello poco tempo dopo, ottiene un mutuo per ristrutturazione con conseguente ipoteca a favore della banca.
A questo punto, essendo al corrente di problemi futuri che potrebbero nascere per beni ricevuti in donazione, per cautelarmi ho  pensato di proseguire con un MUTUO DISSENSO ristabilendo la situazione precedente alla donazione e successiva vendita da parte di tutti e tre i comproprietari.
La mie domande sono:
-  se con l’appartamento nella situazione descritta è possibile effettuare il Mutuo Dissenso, considerando l’ipoteca a favore della banca;
-   se estinguendo il mutuo e liberando dall’ipoteca è possibile effettuare il Mutuo Dissenso;
-  se questa operazione mi tutela davvero da possibili rivalse da parte di familiari;
-   in alternativa per avere una sicurezza maggiore se conviene muoversi in modo diverso.
Grazie infinite e saluti.

Risolta la donazione per mutuo dissenso, si ripristina la situazione creatasi all’apertura della successione, in base alla quale l’immobile  appartiene alla madre ed ai figli in ragione di un terzo ciascuno; di conseguenza dovrebbe modificarsi l’atto con il quale il fratello, ora non più unico proprietario dell’immobile, ha concesso ipoteca alla banca. Ma anche se la Banca acconsentisse alla modifica dell’atto di mutuo ipotecario, dovrebbe poi provvedere a far estinguere il debito residuo. L’operazione che maggiormente potrebbe tutelarla consiste invece nel far estinguere anticipatamente il mutuo da parte dell’unico attuale proprietario con conseguente cancellazione dell’ipoteca. Poi procedere alla risoluzione della donazione per mutuo dissenso indi passare alla compravendita in suo favore da parte degli originari eredi.