Il notaio conferma/ Immobili, usufrutto e lotteria. Scrivici

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte.
Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

PRIMO QUESITO
Buongiorno,
Mia madre, a far data dal 1994, è proprietaria (in regime di separazione dei beni) di un alloggio cat. A/2 (abitazione di tipo civile), 5 vani, privo di pertinenze quali box, da planimetria mq. 90 (calcolando anche i balconi). Premesso che tale alloggio necessita di una totale ristrutturazione (a partire dai servizi idraulici ed elettrici, per rendere vagamente l’idea …) mia madre, anche consideratane l’età (79 anni), è favorevole al trasferimento della proprietà, a mio favore. Elemento importante da considerare è che non sono figlio unico. Mia sorella, a seguito di matrimonio, dal 1991 si è trasferita in altro comune e, mi duole dirlo, ha di fatto interrotto qualsivoglia rapporto non solo con me, altresì coi miei genitori. Unitamente al marito ha acquistato, bontà sua, un’abitazione (dato che so essere nel caso in oggetto irrilevante ma che evidenzia come mia sorella abbia “risolto” il problema casa). Non percorribile, dunque, la via della donazione.

Da consulenza avuta da un primo notaio, ai fini del passaggio, sarebbero sufficienti, per così dire, € 55.000,00 circa (base imponibile ricavata dal prodotto della rendita catastale € 464,81 per il coefficiente 115,50). Va da sé che su tale somma si calcolerebbero le relative imposte di registro, catastali, ecc. ecc.

Da secondo parere, reso da altro notaio, tuttavia, se volessi percorrere tale strada sarei “assalito” dalla longa manus dell’Agenzia delle Entrate e, ovviamente, da mia sorella. Ergo: il valore di riferimento per la vendita sarebbe da ricavarsi nel seguente modo: valore minimo di mercato (al mq.), quantificabile a quanto pare in € 1.400,00, moltiplicato per il numero dei mq. (90 come detto). Si ottiene un valore di € 126.000,00. Fatta cmq salva la determinazione delle imposte di registro come da copione precedente (dunque sulla base imponibile catastale). Tale modus operandi, a dire del notaio, opererebbe a seguito della cosiddetta Legge Bersani … Conclusione:premesso che sia nel primo che nel secondo caso dovrò stipulare un mutuo, considerato che di norma la cifra assegnata è pari all’80% del valore dell’immobile dato a garanzia …. Quale delle due strade è effettivamente corretta? (Anche contando che mia madre non vuole ahimè porre in vendita a terzi l’immobile …. Tanto per complicare le cose…= Digressione personale (meramente consolatoria): se i rapporti fossero diversi, non essendo io sposato e non avendo discendenza diretta, avrei cercato di raggiungere altra soluzione con mia sorella … Attendo consigli …. E grazie per l’ascolto …

RISPOSTA
Innanzi tutto sconsigliamo gli atti fittizi, poiché innescano molte complicazioni, anche fiscali. E’ quindi senz’altro preferibile un’intesa tra i fratelli. Dato che il lettore appare interessato ad avere l’utilizzo, più che la proprietà, della casa, la madre potrebbe (con testamento o donazione) lasciare a lui l’usufrutto dell’alloggio vita sua natural durante, ed alla sorella la nuda proprietà. In tal caso sarebbero rispettate le quote di legittima, con buona pace di tutti.

SECONDO QUESITO
Salve,
sono la signora Laura. Volevo sapere se qui in Italia esiste la possibilita’ di vendere appartamenti con sorteggi…proprio come le lotterie con biglietti x intenderci? Volevo pure chiederle se la vendita  di ogni singolo appartamento deve obbligatoriamente rispettare il valore commerciale e/o si può e deve mettere l’aggiunta delle spese notarili etc grazie

RISPOSTA
Gli appartamenti sono beni come tutti gli altri e pertanto possono essere oggetto di una lotteria, della quale però vanno ben approfondite le modalità  e l’iter procedimentale. Occorre comunque una consulenza personalizzata, che tenga conto di tutti i fattori in gioco. Consigliamo di rivolgersi al Notaio di fiducia, per chiedergli un attento studio della pratica e valutare insieme la strada migliore per perseguire ogni intento.