Il notaio conferma?

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte. Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

 

QUESITO
Buongiorno, 
circa 10 anni fa acquistammo un appartamento in località turistica per nostra rendita.
Premetto che abbiamo due figli.  Mia   moglie contro la mia volontà volle intestare la proprietà ad un figlio. Oggi  nostri figli sono sposati con prole.
Io vorrei proteggere i nostri interessi (la rendita) e l'altro figlio quando ci sarà la successione, e vorrei evitare che mio figlio magari spinto dalla moglie, decidesse di vendere l'appartamento. Cosa dovrei fare per lasciargli l'intestazione ma rendere il bene inalienabile e renderlo parte della inevitabile futura successione ?
La ringrazio

RISPOSTA
L'unica soluzione possibile, peraltro costosa, per ottenere il risultato voluto è riacquistare il bene dal figlio.
Ogni altra operazione (ad es. riconoscimento di debito da parte del figlio) può creare un diritto di credito a favore degli altri eredi, ma non ricomprendere l'immobile nell'eredità.

QUESITO
Egregi buongiorno.
A luglio del 2010 è venuto a mancare nostro padre e dobbiamo fare l'atto di successione.
Siamo 3 figli coniugati e la madre.
L'eredità consiste in un'abitazione divisa in tre SUB ( la casa è di più piani, e i SUB non la dividono in tre appartamenti, ma ognuno comprende vani da più piani causa eredità e acquisti passati) che diventa prima casa per 2 famiglie e per la madre e seconda casa per la terza famiglia.
Secondo l'ufficio ACLI dovremo pagare imp.catastale e ipotecaria di 168+168 euro a testa, praticamente 1344 euro.
Secondo un geometra al quale ci siamo rivolti: per i 3 a cui risulta prima casa euro 168+168 per quello che risulta seconda casa, il 2% e l'1% del valore della casa.
Secondo un consulente fiscale della rivista "Altro Consumo" dobbiamo pagare solo 168+168 euro, praticamente 336 euro in totale. In pratica una bella confusione!
Non volendo incorrere in sanzioni potete dire voi cosa dice la legge in proposito?

RISPOSTA
Se gli appartamenti sono 3 (non è chiaro dalla domanda a cosa corrispondono i 3 SUB)  può essere chiesta l'agevolazione prima casa qualora due figli e la madre abbiano ciascuno i requisiti per godere di  detta agevolazione (residenza nel Comune in cui sono  ubicati i detti appartamenti  o  impegno a trasferire la residenza entro diciotto mesi, mancata titolarità di altre case  destinate ad abitazione nel detto Comune, mancata richiesta dell' agevolazione prima casa per l'acquisto a titolo gratuito di altre case nel territorio nazionale).  In tal caso sono dovute solo due tasse fisse dell'importo di euro 168,00 cadauna per ciascun appartamento.  Poichè l'eredità è indivisa le imposte  sono a  carico di tutti gli eredi.

QUESITO
Gent.mo Notaio,
siamo tre fratelli eredi di un piccolo appartamento. Mia sorella e io vorremmo lasciarlo in uso a nostro fratello, senza arrivare ad una donazione o una vendita.
Quale può essere la soluzione? Quali tasse resterebbero a nostro carico?
Nostro fratello vi risiede e quindi, almeno per la sua quota, sarebbe esente da ICI. Noi invece?
Grazie.

RISPOSTA
Se il lettore unitamente al fratello intende lasciare definitivamente l'appartamento in uso all'altro fratello o per un periodo piuttosto lungo,  si può ricorrere ad una donazione del diritto di abitazione (vita natural durante del beneficiario o a tempo determinato) relativamente alla  quota di comproprietà di ciascun donante. In tal caso tutte le imposte, ICI compresa, sarebbero a carico del fratello che potrebbe vantare l'esenzione in quanto residente.
Se invece il lettore ed il fratello intendono riservarsi la possibilità di revocare l'uso, conviene stipulare un contratto di comodato gratuito stabilendo le modalità ed i tempi per una possibile risoluzione.
In questo ultimo caso però le imposte sull'immobile restano a  carico dei proprietari, salvo, relativamente all'ICI, che il Regolamento del Comune ove è ubicato l'immobile non preveda qualche esenzione a favore del comodatario residente.