Il notaio conferma?/ Donazioni di case, escluso l'anonimato. Sempre atto pubblico e accettazione

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte. Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it
 

QUESITO
Il mio quesito è il seguente: siamo 4 sorelle ormai orfane e abbiamo ereditato una casa a tre piani.
Due appartamenti sono intestati a due sorelle al 100%. Il terzo appartamento è intestato al 50% alle altre due sorelle.
In caso di mancanza di una delle due sorelle proprietarie al 50% (non sposata e senza figli) la parte di casa al 50% passerebbe alle altre 3 sorelle o ai legittimi eredi. La parte a me spettante sono obbligata a venderla a una delle altre sorelle o posso tenerla?

RISPOSTA
In caso di morte di una delle due sorelle, nubile e senza figli, in assenza di un testamento la  successione è regolata dalla legge, nel senso da lei indicato; tuttavia la persona non coniugata e senza figli può liberamente disporre dei propri beni per testamento, scegliendo uno o più eredi anche  tra persone estranee alla famiglia, infatti non vi sono in questo caso gli eredi "legittimari" (cioè coniuge o figli) ai quali sarebbe garantito il diritto ad una quota di eredità anche in presenza di testamento difforme.
Non esiste una norma che obblighi una persona a vendere un bene che le appartiene. Lei è libera di decidere come meglio crede e certamente può tenere la sua quota; se la sua domanda si riferisse ad un possibile diritto prelazione del coerede nell'acquisto della quota, qualora lei decidesse di venderla ad un estraneo, tale diritto del coerede presuppone la permanenza di una comunione ereditaria che non sembra ricorrere nel caso esposto, dato che l'attuale intestazione degli appartamenti presuppone che sia già intervenuta una divisione, con il conseguente scioglimento della comunione ereditaria.

QUESITO
Spett.le Il notaio conferma
…vi chiedo gentilmente se possibile darmi un chiarimento sui punti sottoelencati:
1 - Circa un anno fa ho acquistato da solo un immobile con mutuo scadente fra 29 anni …vorrei sapere se è possibile aggiungere un nuovo cointestatario (oltre me …la mia convivente) in caso positivo cosa devo fare ?

2- In caso di matrimonio l'immobile acquistato in precedenza da solo ….rientra di diritto nella comunione di beni in forma del 50% ?
3 - È possibile redigere un testamento …ove tutelo la mai convivente riguardo l'immobile ? preciso che dal mio precedente matrimonio ho 2 figli attualmente 1 maggiorenne l'altro minorenne.

RISPOSTA
- 1)   potete stipulare un atto di accollo, regolato dall'art. 1273 del codice civile; si tratta di un atto mediante il quale il debitore ed una terza persona (accollante),  si accordano affinché l'accollante si assuma l'onere di pagare alla banca  il debito, anche per una quota,  derivante dal mutuo.
L'accollo può essere utilizzato quale modalità di pagamento del prezzo nel caso di vendita dell'immobile, per intero o per quota; lei potrebbe vendere alla sua compagna una quota dell'immobile, al prezzo corrispondente alla quota di mutuo che la  signora intende accollarsi.

- 2) l'immobile acquistato prima del matrimonio resta bene personale, tuttavia i coniugi  in regime di comunione legale dei beni possono stipulare una convenzione matrimoniale, con cui stabiliscono che i beni acquistati da ciascun coniuge prima del matrimonio siano assoggettati alla comunione legale; l'atto è però tassato come donazione;

- 3) per tutelare la sua compagna, almeno finché non avrete contratto matrimonio, potrebbe redigere un testamento riconoscendole un diritto parziale sull'immobile stesso, ad esempio un diritto di abitazione, che le consenta di continuare a vivere nell'immobile, fermo restando che in presenza di figli, eredi legittimari, ad essi deve essere garantita una quota di eredità pari a 2/3, per cui eventuali disposizioni testamentarie lesive di tale diritto potrebbero essere impugnate.
A seguito del matrimonio, la moglie  è erede per legge insieme ai figli del defunto;  in tal caso, in assenza di testamento, la legge attribuisce i beni ereditari per 2/3 ai figli e per 1/3 al coniuge al quale altresì spetta il diritto di continuare ad abitare nella casa di residenza familiare.

QUESITO
Salve,
ero interessato ad acquistare un immobile, che ho poi scoperto gravato da una donazione alla venditrice (di entrambi i genitori, 50% per ognuno, fatta nel 2006).
La signora è figlia unica.
Il padre è venuto a mancare 4 anni fa, mentre la mamma è in vita. Da quello che posso comprendere la donazione lato mamma può essere revocata (e quindi può essere fatta una vendita a giusto titolo per il 50% dell'immobile). Per quanto riguarda l'altro 50% bisognerebbe attendere i termini di prescrizione della donazione (che mi pare di capire sono 10 anni dalla morte, quindi altri 6 anni).
Dato che la venditrice si è detta disposta a garantire il bene gravato da donazione con una fidejussione, vorrei chiedere delucidazioni riguardo alle modalità con cui vengono fatte, alle garanzie che offrono e un parere in generale su tale tipo di pratica.

RISPOSTA
Unici eredi legittimari sono la figlia donataria e la moglie che, essendo il marito deceduto,  può validamente rinunciare all'azione di riduzione, con ciò escludendo anche la possibilità di un'azione di restituzione nei confronti di terzi acquirenti, che sono così pienamente tutelati. In questo caso quindi il ricorso alla fidejussione appare superfluo.