Il notaio conferma/ Vendita prima casa e credito d'imposta

Continua il successo su Affaritaliani.it de "Il notaio conferma?", la rubrica al servizio dei cittadini, in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato. Tantissime le mail arrivate in redazione. Ecco le risposte. Per orientarsi nel difficile mondo della burocrazia e delle leggi scrivete a:
ilnotaioconferma@affaritaliani.it

QUESITO
Gentile notaio,
la signora X ha due figli, A e B,  proprietari in piccola parte di un appartamento ( in maggioranza di proprietà della signora X ) al terzo piano di un palazzo senza ascensore. Essendo anziana e sentendo notevolmente la fatica delle scale, la signora X vorrebbe vendere l'appartamento per acquistarne uno al pian terreno. Il figlio A rifiuta di dare il consenso alla vendita anche con l'offerta di liquidazione in denaro della sua parte di eredità (per pura e semplice cattiveria).
Il quesito è questo: E' possibile costringere il figlio A a dare la firma per la concessione della vendita dell' appartamento al terzo piano? La ringrazio e saluto.

RISPOSTA
No, non e' possibile costringere il figlio A a sottoscrivere il contratto di vendita dell'appartamento al terzo piano.
Sara' necessario procedere alla vendita forzata dell'appartamento al terzo piano ( cioe' l'appartamento dovra' essere venduto all'asta dopo aver intrapreso una causa civile di divisione) ed il ricavato della vendita verra' diviso tra la mamma ed i due figli.
Col ricavato della vendita all'asta, la mamma potra' acquistare l'appartamento che preferisce.
Purtroppo, pero' i tempi non sono brevi.

QUESITO
Gentile Notaio,
vorrei sottoporLe un quesito:
sono risposata (in regime di separazione dei beni) con mio marito ed abbiamo: io un figlio nato dal mio precedente matrimonio e lui una figlia nata dal suo precedente matrimonio (entrambi i ragazzi sono  maggiorenni); La casa in cui abitiamo è stata acquistata da mio marito prima del matrimonio - ed è intestata interamente a lui.Ora chiedo: nel caso in cui (il più tardi possibile spero) succeda che venga a mancare io prima di mio marito, la parte di casa che sarebbe stata eventualmente ereditata da me se fosse scomparso prima mio marito, spetta di diritto a mio figlio?
La ringrazio per la risposta
RISPOSTA
No, perche' il  figlio della lettrice non e' erede del proprio  suo marito, non essendoci tra di loro alcun legame di parentela.
Le ipotesi che si possono venire a creare sono due.
Decede prima la lettrice  e successivamente il proprio  marito.
In questa ipotesi, il  patrimonio della stessa  ( indipendentemente dal fatto che vi siano beni immobili, conti correnti, azioni ecc) viene ereditato per meta' dal  marito e per meta' dal  figlio della lettrice . Viene invece esclusa la figlia del   marito.
Alla morte del  marito, il patrimonio dello stesso  ( ivi compreso  cio' che  egli  aveva ereditato dalla lettrice )  andra' alla  propria  unica  figlia,   e  non anche al  figlio della lettrice , che non e' parente del  marito della stessa .
La situazione, invertita, vale nell' ipotesi opposta, di premorienza del  marito rispetto alla lettrice
Quanto  è stato  esposto, puo' essere parzialmente modificato con un testamento, nei limiti, pero', della legittima.

QUESITO
Nel marzo 2010  ho venduto la mia prima casa, acquistata nel 1978, ed ho riacquistato una prima casa nel maggio 2010. Posso beneficiare del credito di imposta nella prossima DDR ? Per calcolare l'ammontare di tale credito di imposta non avendo alcuna ricevuta di tale onere , ma solo il rogito del 1978 su cui è riportato solo il valore dichiarato dell'unità immobiliare (40 LM), avrei bisogno di acquisire  gli elementi di  tassazione vigenti nel 1978. Vi sarei grato se mi poteste indicare quindi i parametri del regime di tassazione della 1° casa vigenti nel 1978, per acquisto effettuato direttamente da impresa costruttrice.
Grazie per la cortese attenzione.
Cordialmente

RISPOSTA
Purtroppo al lettore  non spetta alcun credito d'imposta, perché il  presupposto per goderne e' che  lo stesso  lettore  abbia acquistato nel 1978 godendo dei benefici prima casa,  che all'epoca non esistevano.

QUESITO
Salve, vorrei sapere se la quota usufrutto (rispetto a quella della nuda proprietà) su una casa dipende, oltre che dall'età dell'usufruttuario, anche dalle sue condizioni di salute. Come, queste devono essere accertate?
Grazie

RISPOSTA
No, il calcolo del valore dell'usufrutto prescinde dalle condizioni di salute dell'usufruttuario.
Si devono applicare le tabelle previste per legge.

QUESITO
Buongiorno Gentile Notaio, il mio quesito riguarda una successione. Le espongo il caso.  Il sig. C. e' morto. Non aveva né moglie né figli né tanto meno i genitori.    Lascia un fratello in vita e 10 nipoti, figli di fratelli e sorelle già decedute. Una nipote che vive negli Stati Uniti non vuole avere rapporti con nessuno degli altri eredi( compreso il suo stesso unico figlio!) ed ha fatto sapere, tramite il (secondo) marito di lei, che  non farà assolutamente niente (procure , rinunce, ecc.). bloccando di fatto la successione. Cosa fare per poter andare avanti?

RISPOSTA
Non  si comprende cosa  il lettore  intenda per 'bloccando di fatto la successione'.
Se  il lettore  si sta riferendo alla presentazione della denunzia di successione, si  precisa che la stessa può essere sottoscritta da un solo chiamato all' eredita', e dunque la mancata collaborazione di un solo erede e' irrilevante.
Se, invece,  il lettore  si sta riferendo alla divisione ereditaria, o alla vendita di beni ereditari, allora si  consiglia di adire l' autorita' giudiziaria affinché fissi alla signora un termine per accettare.
Se entro il termine fissato dal giudice la signora non si pronunzia, si considera aver rinunziato all'eredita'.

QUESITO
Buonasera,
avrei bisogno di capire se nella successione  tra genitori separati legalmente con omologa di separazione depositata in tribunale, e la casa di mio papà è stata comperata dopo l'omologa e in separazione dei beni, nella successione fa parte anche mia mamma? E se nel caso lo facesse, lei può lasciare la sua quota alle nipoti minorenni?
Grazie

RISPOSTA
Finche'  non interviene il divorzio, due coniugi, ancorche' separati e salvo eccezioni di legge, sono eredi uno dell'altro.
Ne consegue che la  mamma  del lettore e', fino al divorzio, erede del papa'.
La mamma potra' rinunziare all'eredita'; in questo caso per "rappresentazione"  subentreranno nella quota ereditaria  i propri figli " il lettore ed   eventuali  fratelli e/o sorelle).

QUESITO
Il mio compagno si è spento il 7/372011, mi ha lasciato uno scritto che mi dettò a suo tempo firmato da lui e controfirmato da me.
So che essendo convivente da 10 anni non ho nessun diritto, ma vorrei cercare il modo di rispettare le sue volontà.
Lui era stato adottato da una zia, sorella della madre, premetto che la sua famiglia naturale si è sempre disinteressata a lui dopo la morte della madre adottiva
Io e la mia famiglia ci siamo presi cura di lui sino all'ultimo giorno .
Vorrei sapere come muovermi
tranquilla di amarlo ancora come la sua famiglia naturale non ha mai fatto.
Certa di una Vs risposta distintamente saluto

RISPOSTA
E' necessario vedere lo scritto di cui  la lettrice  e' in possesso.
Tuttavia, se  si è  ben capito, lo scritto e' stato  redatto dalla lettrice   e dal  proprio  compagno.
Se così' fosse, non può' essere considerato un valido testamento e purtroppo  la lettrice  non ha altri strumenti giuridici che possano tutelare la  propria  posizione.

QUESITO
Buongiorno, avrei un quesito da porle:
Mio suocero ha acquistato un appartamento prima del 1975, dove abita da quella data.
Successivamente, nel 1976, ha cercato di intestare la casa anche a mia suocera(lo stesso ricorda che all'epoca si recarono entrambi dal notaio per procedere in tal senso)
A seguito della morte di mia suocera (aprile 2010), al fine di regolarizzare la successione, mio suocero si è recato al catasto per vedere se la moglie defunta aveva delle proprietà.
Al riguardo non è risultato nulla, neanche la metà dell'appartamento sopracitato.
Ora, per non incorrere in sanzioni relative la materia in oggetto indicato, cosa dovrebbe fare mio suocero.
Lasciar perdere (perché è tutto ok) oppure rivolgersi ad un notaio?
In attesa di cortese riscontro, distinti saluti

RISPOSTA
Stando alla  descrizione del lettore  si  presume  che i  suoceri dello stesso abbiano, nel 1976, concluso un atto con il quale il bene personale del suocero veniva messo in comunione con la moglie.
Se così fosse il lettore non si deve preoccupare della circostanza che in catasto la posizione non sia regolare, perché tali irregolarità si verificano frequentemente.
Il lettore abbia, invece, cura di recarsi presso l'ufficio dello stato civile dove i  propri  suoceri si sono sposati e richieda l' estratto per riassunto dell'atto di matrimonio.
Da tale estratto dovrebbe risultare l'atto di messa in comunione.
Se anche li' non risultasse,  il lettore può  rivolgersi all' Archivio  Notarile della provincia in cui fu fatto l'atto. Indicando il nome del Notaio dovrebbe riuscire a recuperare l'atto.
Poi si dovrà recare presso uno studio notarile per la necessaria voltura.
E' evidente che il Notaio potrà aiutare il lettore  a fare ogni necessaria ricerca fin dall'inizio.

QUESITO
Gentilissimo Notaio,
vorrei porle questi 2 quesiti :
1- I miei genitori di comune accordo hanno scritto una carta olografa dove per loro tutela alla morte di uno di essi il patrimonio vada al coniuge che rimane
in vita escludendo di fatto i figli ( siamo tre figli ). Giuridicamente è fattibile?

2- E' possibile che i genitori possano lasciare la loro eredità a due figli che si impegnano di provvedere ai loro bisogni escludendo il terzo che per motivi di lavoro e lontananza non può contribuire?

Anticipatamente la ringrazio per l'eventuale informazione che può darmi.
Saluti

RISPOSTA
 Si seguira nella risposta  lo  schema del lettore :
1) nessun genitore può escludere i figli dalla propria successione, perché' i figli sono eredi necessari;
2) la medesima risposta vale per il secondo quesito che merita pero' un approfondimento.
Il testamento potrebbe prevedere di  lasciare una quota di eredita' maggiore ad uno, o  due dei figli,  che si sia/siano presi cura dei genitori finche' gli stessi erano in vita.
In questo caso, ad ogni figlio, va comunque la cosiddetta quota di riserva;  che, nel  caso proposto, e' di 1/6 a ciascun figlio nell'ipotesi in cui  sia erede anche l' altro coniuge ( cioè in concreto alla morte del primo genitore) e 2/9 nel caso in cui i tre  figli siamo gli unici eredi ( cioè in  concreto alla morte del secondo genitore).

QUESITO
Salve, da tempo io e mia madre stiamo cercando una soluzione ad un dilemma: sono figlia di genitori divorziati. Mia madre si è risposata più di dieci anni fa, con COMUNIONE DEI BENI, con un altro uomo anche lui divorziato e con 3 figli avuti da precedente matrimonio. Da questo secondo matrimonio, fra mia madre e quest'uomo, è nato un altro bambino PORTATORE DI HANDICAP (in seguito si spiegherà il perché di questa sottolineatura). Dopo il matrimonio, mia madre A SUE SPESE ha acquistato, ristrutturato e arredato una casa che però, essendo in comunione dei beni, risulta intestata per metà anche al mio patrigno (nonostante questi non abbia preso assolutamente parte a nessuna spesa).  Ora, mia madre vorrebbe tutelare i miei diritti in caso di sua morte, visto che il mio patrigno e suoi 3 figli hanno più volte dimostrato che non esiterebbero un attimo a speculare sui beni di mia madre (casa, macchine e conti in banca), lasciandomi in mezzo ad una strada.  Mia madre ha scritto poco tempo fa un testamento olografo, in cui mi nomina erede universale di tutti i suoi beni inclusa la casa e lascia al mio sfortunato fratello il diritto di abitazione di questa (dato che lei spera, come me, che alla sua morte saremo io e mio marito ad occuparci di questo bambino). Il problema è che, per quanto riguarda la casa, questo vale solo per la sua metà, ed abbiamo il dubbio che il mio patrigno rivendichi attraverso mio fratello (che come accennato prima è incapace di intendere e di volere) parte dell'eredità, nonostante l'evidente desiderio di mia madre che sia io l'unica erede. Se mia madre esprimesse per iscritto la sua volontà che sia io ad occuparmi di mio fratello dopo la sua morte, in una specie di testamento morale, il mio patrigno potrebbe opporsi  a ciò?? Esiste un modo più legale per avere la tutela di mio fratello?? In caso contrario, se il mio patrigno riuscisse ad ottenere la custodia esclusiva di mio fratello e decidesse di chiuderlo in qualche istituto e speculare sulla sua cospicua pensione di invalidità, potrei fare qualcosa per impedirlo?? Il secondo dilemma riguarda i conti in banca: mia madre non ha conti in comune col marito, ma solo investimenti e conti correnti esclusivamente a nome suo ed uno cointestato con me aperto alla mia nascita. Col testamento olografo in cui sono io l'unica erede, il mio patrigno potrebbe rivendicare qualcosa? E se il testamento fosse nullo, il conto che mia madre ha cointestato con me resterebbe mio per intero, o avrei accesso solo a metà dei soldi??
Nell'attesa di una risposta, la ringrazio in anticipo!

RISPOSTA
Andiamo con ordine, data la molteplicità di quesiti che la lettrice   pone.
In primo luogo bisogna comprendere chi avrà cura del   fratello della lettrice alla morte della mamma. Consideri che sia la  mamma che il  proprio  patrigno, in quanti genitori, hanno la potestà sul bambino.
Quanto i genitori sono entrambi in vita, la potestà viene esercitata congiuntamente da entrambi i genitori. In caso di morte di uno dei due genitori, la potesta' viene esercitata in via esclusiva dal genitore superstite.
Il genitore superstite, tuttavia, quando si tratta di adottare scelte di straordinaria amministrazione ( quali, ad esempio vendere una casa o accettare un'eredita') non può decidere da solo, , perché le loro scelte devono trovare conferma il un provvedimento di autorizzazione del giudice,  il quale potrebbe anche negare una decisione presa dal genitore se non la ritiene conforme all'interesse del minore.
Solo al compimento del  diciottesimo  anno di eta'  il  fratello della lettrice , qualora ve ne siano i presupposti, dovrà essere dichiarato interdetto. In tale sede il giudice potrebbe nominare  tutrice la lettrice.
Se la mamma indicherà  nel testamento che desidera che sia  la lettrice, e non il padre, ad essere nominato tutore, il giudice ne potra' tenere conto in sede di scelta.
Se, invece, tutore fosse nominato il padre e questi chiuda  il figlio  in un  istituto,  la lettrice  potra' sempre evidenziare al giudice, che si occupa della tutela dell 'incapace , tale circostanza chiedendo che venga adottata una diversa decisione.
Diversa questione e' quella dell'eredita'.
Per legge sia  la lettrice, che  il proprio  fratello, che il  proprio  patrigno, sono eredi necessari della mamma. Ciò significa che la mamma non può escludere nessuno dei tre dall'eredita'.
La mamma può disporre liberamente solo di 1/4 della sua eredita'.
Conseguentemente il  patrigno , oltre alla meta' di casa già di sua proprietà per effetto della comunione legale, erediterà anche un'ulteriore quota.
Potrebbe essere opportuno far risultare che il  patrigno ha un debito verso  la  madre  della lettrice per l'acquisto e la ristrutturazione della casa.
Quanto al terzo punto, cioè ai conti correnti, la regola e' sempre la medesima. Essi sono  attribuiti agli eredi secondo le quote spettanti.
Il conto cointestato alla lettrice  ed alla  madre spetta alla lettrice  per meta' e l'altra meta' cade in eredita'.
Per cercare di risolvere parte dei  problemi si potrebbe pensare di fare una divisione per testamento, in cui la mamma attribuisce l'abitazione ad uno o più degli eredi ed il denaro ad un altro , cercando così almeno di dividere i beni secondo i suoi desideri.
Il testamento così come e' stato redatto e' impugnabile dal  patrigno.