Milano/ Studenti in città, l'affitto in nero è la regola

Fare incontrare chi cerca casa con chi la offre in un contesto legalmente sicuro ed equilibrato, che tuteli sia le esigenze di chi affitta che degli studenti. E' la mission di Phosphoro, portale trova-casa per studenti, già attivo a Trento e a Verona, che ora sbarca a Milano con oltre 40 appartamenti per studenti, con soluzioni che vanno dalla stanza singola alla doppia, per arrivare all'appartamento intero. Il prezzo varia a seconda della soluzione da 250 a 460 euro al mese (spese escluse) per permanenze di almeno un anno.

Phosphoro, partecipata dalla holding ricettivo-immobiliare Windows on Europe (presidente Leonardo Ferragamo, a.d. Pietro Martani) stipula contratti bilanciati con clausole studiate per prevenire i classici problemi di convivenza (l' inquilino che lascia la casa prima del termine contratto o smette di pagare, il danno agli arredi o all'immobile…) e, per esempio, comunica agli inquilini se stanno esagerando con i consumi per evitare che paghino salati conguagli. Phosphoro offre anche vantaggi ai proprietari che danno in gestione il loro appartamento, riconoscendo loro un importo al netto delle spese e liberandoli  dal pagamento di spese condominiali, bollette, imposte di registro, costi di registrazione del contratto. Soprattutto  il proprietario viene sollevato dalla perdita di tempo e dallo stress legato alla gestione dei rapporti e dei conflitti che si possono creare in una casa condivisa.

NUMERO STUDENTI A MILANO. Il numero totale degli studenti iscritti a Milano è di circa 200.000 unità annue, pari al 15% del totale della popolazione residente nel 2007. Sempre nel 2007, 8.000 stranieri sono venuti a Milano per corsi universitari, seminari di alta formazione o tirocini in azienda. La stima degli studenti fuorisede è di 15.000 unità l'anno (fonte bilancio sociale Istituto per il diritto allo studio Universitario - ultimi dati disponibili).

ISCRITTI 2009/10. Secondo dati MIUR (ministero Istruzione Università Ricerca) circa gli iscritti 2009/10, a Milano operano 8 università: Università degli Studi con 51.000 iscritti, Università degli Studi di Milano-Bicocca con 25.816, Politecnico con  29.715, Università Commerciale "Luigi Bocconi" con 12.000, Università Cattolica del Sacro Cuore con 23.268, Libera Università di lingue e comunicazione Iulm con 3.408, Libera Università "Vita Salute S. Raffaele con 1.884, più gli studenti dell'Università Telematicatica Internazionale - UNITEL, per un totale di 147.091 iscritti, di cui 6.600 stranieri.  A questi si aggiungano diversi Istituti di alta formazione, tra i quali l'Accademia di Brera, il NABA, lo IED e l'istituto Marangoni.

30% FUORI SEDE. In Italia circa il 30% di studenti universitari decide di trasferirsi per studiare fuori sede. Gli alloggi pubblici per studenti fuori sede coprono a malapena il 2% degli iscritti, meno del 10% del fabbisogno reale (il numero di posti letto messi a disposizione dallo Stato è di circa 30.000). Nel 2000 è stata approvata la legge 338 che prevede la costruzione di nuove case dello studente in tutta Italia, i decreti attuativi sono usciti solo nel 2002 e ad oggi poco o nulla è stato fatto. Per ottenere l'alloggio bisogna presentare la domanda all'azienda DSU dell'università e  aspettare le graduatorie. Peccato che le graduatorie provvisorie, stilate sulla base dell'autocertificazione, solitamente sono pubblicate una quindicina di giorni prima dell'inizio dei corsi... Chi può decidere all'ultimo momento?

POSTI LETTO PER STUDENTI. I posti letto offerti agli studenti meritevoli dal CIDiS (Consorzio pubblico Interuniversitario per la gestione degli interventi per il Diritto allo Studio universitario) a Milano sono circa: 1255 posti letto nei vari collegi universitari, 135 posti letto in 92 appartamenti ALER e altri 54 in una ventina di sottotetti riqualificati sempre dall'ALER grazie ad un contributo della Regione Lombardia. Visto che l'indotto sull'economia locale dal sistema universitario si attesta sui 1.500 milioni di euro (canoni locazione privati, servizi per sport e tempo libero, esercizi pubblici di ristorazione ed intrattenimento) le Istituzioni spingono per aumentare il numero dei posti letto per studenti universitari cercando di mettere in piedi iniziative in tale senso (fonte bilancio sociale 2005/08 del CIDiS).

E GLI STUDENTI SI ARRANGIANO. Così ci sono studenti o studentesse che fanno le pulizie nel condominio dove risiedono o addirittura i badanti della persona anziana che li ospita. Cercare nel mercato degli affitti privati è la strada della maggior parte degli studenti fuori sede. Molti di questi studenti subiscono le conseguenze della mancanza di un'adeguata conoscenza del mercato privato degli affitti e della scarsità dei controlli su di esso. Capita  che lo studente fuori sede si veda imporre o accetti ingenuamente contratti irregolari con condizioni molto sfavorevoli (diritto di recesso solo una volta trovato un altro inquilino, sistemazioni sovraffollate).

CONTRATTI IN NERO E LEGGE. La situazione derivante da questo stato di cose è la non applicazione della legge, con oltre il 95% dei contratti in nero.  A questa già drammatica realtà si aggiunge il raddoppio dei prezzi di affitto negli ultimi due-tre anni. In definitiva lo studente è costretto a stipulare un contratto senza alcuna valenza normativa, verbalmente o su un pezzo di carta, la cui sorte è decretata dai "buoni rapporti commerciali" tra le parti. La legge 9 dicembre 1998 n. 431 prevede per gli studenti la possibilità di stipulare fondamentalmente 2 tipi di contratto: La prima, completamente libera, prevede come unico vincolo una durata contrattuale di quattro anni, rinnovabile per uguale periodo (4+4); la seconda, ad affitto contrattato (transitorio studenti). Nel sistema concertativo tra parti sociali, che scrive gli accordi territoriali di applicazione della legge, possono rientrare oltre al Comune e alle associazioni di categoria dei proprietari, anche gli Enti per il Diritto allo studio e soprattutto le associazioni studentesche. I contratti per studenti hanno una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi, e possono essere sottoscritti solo da studenti fuori sede, non da ricercatori, praticanti, neo laureati ecc.

CHI FA DA ARBITRO. I nuovi contratti di locazione non possono violare le disposizioni che fanno carico al proprietario di obblighi ed oneri, non attribuibili all'inquilino. Si pensi ad esempio alla norma secondo la quale il proprietario deve eseguire durante il periodo della locazione tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo (cosa per la quale spesso il proprietario imputa semplicemente le colpe agli studenti disinteressandosi di adempiere ai suoi obblighi, Phosphoro in questo caso fa da arbitro stabilendo in modo equanime chi debba provvedere alle eventuali manutenzioni straordinarie); alla garanzia per i vizi della cosa locata (idem come sopra); alla ripartizione delle spese per oneri accessori e di riscaldamento.

CONTRATTI LEGALI. Usando i mezzi più svariati per poter ottenere un guadagno maggiore dall'affitto ed una durata minore del contratto, i proprietari cercano di stipulare contratti con le formule più disparate quali "uso transitorio", "uso seconda casa", "uso foresteria". Bisogna ribadire che i "contratti particolari" che i proprietari costringono a sottoscrivere come condizione indispensabile per affittare il loro immobile, possono essere contestati e sostituiti da contratti legali (ottenendo anche un cospicuo rimborso) facendo riferimento ai Patti per il Territorio stipulati dai Comuni.

AFFERMA PHOSPHORO. "Con la crisi il mercato degli alloggi affittati in condivisione è in forte aumento e non più solo da parte degli studenti - spiega Simone Cesana, responsabile di Phosphoro -. Da un lato i "bamboccioni", visti gli stipendi e gli affitti non hanno alternative:  vivere in casa, o cercare un appartamento in condivisione; dall'altro lato i proprietari vorrebbero mettere a rendita un immobile all'interno di uno scenario a norma di legge, chiaro, bilanciato e trasparente, risparmiandosi le complicazioni della gestione (basti pensare a cosa significhi avere 4 o 5 inquilini a cui chiedere l'affitto!). Noi crediamo di poter dare  la soluzione".