Il mercato immobiliare in Italia? Roba per azzeccagarbugli

Il mercato immobiliare, soprattutto in Italia, va completamente riveduto, sia nell'analisi dello sviluppo - marketing strategico - sia nella definizione dei prezzi. È un mercato complesso ma solido, sul quale non vi sono ombre o rischi di bolle speculative, ma talune quotazioni sono del tutto fuori mercato. Si tenga presente che, in poco più di 50 anni, in Italia sono stati distrutti oltre 12milioni di ettari e, oggi, il 40% del fabbisogno dell'energia prodotta in Europa è destinata all'edilizia, che cresce ben oltre il fabbisogno di case. Negli ultimi vent'anni sono stati sottratti terreni agricoli pari al 40% del totale, in particolare in Lombardia, mentre la popolazione è cresciuta al di sotto del 20%.
 
Considerazioni e dati che trovano conferma in un'analisi condotta dall'ufficio studi di LP Suisse Capital, private banking di Zurigo, analisi che mette in luce non poche discrepanze presenti nel mercato della casa. "Prima di tutto - osserva l'ufficio studi di LP Suisse Capital in una nota - quando ci fu la conversione da lira a euro - gennaio 2002 - si assistette a quell'incontrollato fenomeno che creava un'equivalenza impossibile: un euro uguale a mille lire, mentre il rapporto è quasi due a uno. Questa abnormità è durata fin verso il 2006, poi il progressivo rallentamento delle vendite, fino a un fermo quasi totale".
 
Ma c'è qualcosa che non viene presa in serie considerazione. "Stiamo parlando di un mercato ove c'è un bene da vendere o da allocare - prosegue lo studio -: possibile che a nessuno venga in mente di svolgere  un'analisi di marketing sul reale fabbisogno di case? In zone centrali a Milano si possono trovare case a 5-6000 euro al mq, cifra di sicuro interesse, impensabile fino a pochi mesi orsono: qualcuno se n'è accorto? La semplice legge della domanda e dell'offerta è del tutto disattesa: si costruisce, si pensa a costruire  ma a nessuno vien fatto di chiedersi: chi compra?".
 
Nelle grandi città le quotazioni medie, soprattutto nelle aree urbane, laddove è maggiore l'inquinamento atmosferico e acustico, sono destinate a scendere anche del 15-20%, secondo quanto rileva lo studio di LP Suisse Capital. "Allora, forse nel 2013, assisteremo a una ripresa delle compravendite - conclude la nota - in maniera significativa da parte del ceto medio, quello maggiormente penalizzato dalla situazione attuale. Dal ceto medio deve ripartire questo come altri mercati. Di rigore la fine dei prezzi fuori da ogni logica".