Mattone/ Il 2011 è l'anno degli alberghi

Spinti dalle vendite delle banche, gli investimenti alberghieri raggiungeranno un volume di 8,3 miliardi di euro nel corso del 2011, un aumento del 18% sul volume realizzato nel 2010 (7 miliardi). E' la stima di Jones Lang LaSalle Hotels che, nell’ultima edizione del suo Hotel Investment Outlook, stima anche che l’attività di investimento sarà più forte in mercati abituati ad un elevato ricorso alla leva finanziaria come la Gran Bretagna e l’Irlanda. Il 2011 sarà caratterizzato da una forte attività soprattutto in quei mercati che, pur essendo percepiti come a rischio, offrono reali opportunità di crescita.

La maggior parte dell’attività di investimento sarà legata alla vendita di alberghi in difficoltà economiche messi sul mercato da istituti finanziari al fine di risanare i bilanci rispetto agli obiettivi fissati dalle authority di controllo. In alcuni casi, le banche avranno difficoltà a recuperare i propri crediti in quanto le banche stesse dovranno continuare a finanziare con i propri fondi gli investitori nelle loro acquisizioni in mancanza di finanziamenti bancari alternativi. Questo sarà particolarmente vero per quanto riguarda i portafogli di grandi dimensioni. Pertanto, le banche si concentreranno nel ridurre la loro esposizione debitoria e migliorare i termini e le condizioni dei finanziamenti per evitare rischi di liquidità nel breve periodo.

Roberto Galano, Executive Vice President di Jones Lang LaSalle Hotels Italia, ha dichiarato: “Durante il 2011 prevediamo che, rispetto al recente passato, un crescente numero di alberghi che avranno difficoltà ad essere rifinanziati agli attuali livelli di leva (“Loan-To-Value ratio”) saranno probabilmente messi in vendita. Banche ed istituzioni finanziarie che stanno provando a risanare i propri bilanci saranno i venditori più motivati. Non tutto quello che andrà sul mercato però sarà di primaria qualità. Un numero importante di immobili che richiede investimenti saranno verosimilmente messi sul mercato e probabilmente si venderanno con uno sconto, esercitando ulteriore pressione sul graduale recupero dei valori di mercato dopo la crisi economico-finanziaria degli ultimi anni. Tuttavia, a fronte di questo scenario, riteniamo che trophy asset nelle principali città Europee continueranno ad attrarre un forte interesse da parte degli investitori attivi nel settore. Mentre le vendite delle banche domineranno il 2011, i fondi di private equity cominceranno ad emergere come i più attivi venditori con l’avvicinarsi della data di scadenza del fondo e la conseguente necessità di liquidazione degli asset. Proprietari ed operatori continueranno a concentrarsi sulla vendita selettiva di immobili in grado di generare elevato interesse sul mercato e di conseguenza offerte interessanti.”

Si prevede che le vendite continueranno ad un passo sostenuto durante il 2011 fino a raggiungere un volume che supererà gli €8 miliardi. Una piccola parte di queste (circa il 7%) sarà generata da vendite finalizzate alla ristrutturazione del debito, una situazione che offrirà opportunità molto interessanti in un mercato caratterizzato da limitate opportunità di finanziamento. L’attività di investimento nel corso dei prossimi 12 mesi sarà caratterizzata da investitori sempre più motivati disposti a formulare offerte sulla base di una crescita della performance nei prossimi anni. Il miglioramento della performance si basa principalmente sull’aumento della domanda corporate e dell’attività congressuale con ovvi benefici sui tassi di crescita dei ricavi medi per camera.

Galano continua: “L’attività di investimento nel 2011 sarà maggiore sui mercati più liquidi dove gli investori sono più consapevoli delle caratteristiche del mercato e dei valori immobiliari. Quest’anno, a seguito della nascita di nuovi fondi, sarà disponibile sul mercato una notevole quantità di capitale alla ricerca di investimenti immobiliari anche nel settore alberghiero. Le principali città come Londra e Parigi continueranno ad attrarre la maggior parte dell’interesse degli investitori. A Londra ci si attende l’immissione sul mercato di immobili di prestigio, che molto probabilmente genereranno un notevole interesse anche a valori elevati. Questo potrebbe creare interessanti opportunità per investitori di lungo periodo. Ciò nonostante, con la domanda per i trophy asset che comincia ad intensificarsi, gli investitori potrebbero iniziare a guardare anche altrove in Europa.”

Quando non si è in presenza di alberghi in sofferenza o con elevata esposizione finanziaria, l’attività di investimento sarà principalmente generata dalle vendite (sia volontarie che spinte dalla scadenza del debito) di proprietari, operatori alberghieri e fondi di private equity. Il bacino degli investitori è destinato a restare immutato nel corso del 2011, con i fondi di investimento e le società immobiliari alla ricerca di opportunità attraenti a valori scontati. Gli investitori istituzionali più convenzionali continueranno a cercare opportunità che offrano rendimenti garantiti. Galano conclude: “la distanza tra immobili core e immobili con minore appeal si amplierà nel corso del 2011 all’aumentare dello stock disponibile sui mercati secondari. Questo potrebbe avere un effetto inverso sui tassi di sconto e spingere i ritorni verso valori a doppia cifra soprattutto per immobili non ristrutturati e in location secondarie. La buona qualità e la limitata quantità di stock disponibile sul mercato nel 2010 ha contribuito a sostenere prezzi e rendimenti interessanti per i proprietari. Le istituzioni finanziarie che hanno portato gli immobili sul mercato o in amministrazione controllata nel corso del 2010 sono spesso riuscite a realizzare prezzi di vendita vicini o più alti del relati