Immobiliare/ Come fare affari in tempi di crisi e vivere felici e contenti

E’ possibile fare affari redditizi senza esporsi ad eccessivi rischi, ad esempio puntando sul mattone, nonostante la crisi di questi ultimi anni e nonostante le incertezze riguardo le previsioni sulla forza e i tempi della ripresa economica e dei mercati immobiliari e finanziari di tutto il mondo? Porre la domanda in questi termini significa non avere ancora compreso, all’alba del XXI secolo, il significato e il funzionamento della finanza. Eppure in fondo come stiano le cose lo aveva già spiegato Michael Douglas nel celebre film di Oliver Stone,Wall Street, con la battuta: “Qualcuno vince, qualcuno perde. Il denaro di per sè non si fa né si perde. Semplicemente si trasferisce da un’intuizione ad un’altra”.

Nel caso specifico se volete guadagnare con un immobile occorrono dunque alcuni elementi: anzitutto occorre disporre di capitali adeguati, poi serve individuare un operatore con le competenze e la rete di contatti idonea per risolvere le vostre esigenze, esigenze che variano in base alla tolleranza che ciascun investitore ha del rischio e pertanto in base all’attesa di rendimenti.

Ma nel concreto, avendo a disposizione da 1 a 10 milioni di euro da investire per ottenere tassi superiori a quelli di un titolo di stato, possibilmente su scadenze non eccessivamente lunghe, su cosa si può puntare oggi? Affaritaliani.it  l’ha chiesto ad Alberto Orrù, che dopo precedenti esperienze presso Morgan Stanley in Italia ha fondato a Londra InveStartOne (www.investartone.com), broker immobiliare con sede a Londra ed attivo sul mercato londinese e statunitense (Miami).

“Il nostro mestiere consiste nel trovare strumenti finanziari che 'vestano' il rischio accettato dai nostri clienti, per il 50% italiani e per il resto in prevalenza russi, arabi ed ebrei”. Per chi vuole ottenere buoni investimenti non esistono che due strade, spiega Orrù: “La prima via è quella di puntare su immobili contraddistinti da buoni rendimenti in termini di affitti”.

A Londra, ad esempio, in questi mesi è ancora possibile trovare immobili di alta qualità in pieno centro già affittati o da affittare con un rendimento del 4%-5% l’anno, “ma cercando attentamente in zone di semi-centro si riescono a trovare anche immobili in grado di offrire rendimenti del 6%”. Rendimenti superiori sono invece rari e quando si trovano finiscono rapidamente fuori mercato, per l’intervento dei grandi operatori immobiliari (fondi o banche d’affari) e sono dunque inarrivabili per il singolo investitore.

Quello degli affitti è una strada quasi obbligata per zone di pregio di città come Londra, dove ormai il prezzo d’acquisto di un immobile è difficilmente alla portata di un individuo anche se dotato di un buon reddito, specialmente in tempi come questi in cui le banche sono ancora restie a finanziare l’acquisto di un immobile di prezzo elevato, essendo già fin troppo esposte verso tale settore. Le prospettive sono dunque interessanti in ottica di medio termine.

“Se un investitore vuole ottenere rendimenti più elevati o cerca soluzioni per tempi più rapidi, in questi ultimi anni si è molto diffusa la pratica dei 'simultaneous closing', o 'flipping' nel gergo finanziario immobiliare”. Si tratta in pratica di una tipologia di transazioni basata su contratti simili ai trasferimenti di preliminari d’acquisto: l’intermediario, per conto del suo cliente, una volta individuato l’immobile (che in genere sta per cadere in default ma per il quale non è ancora stata avviata la procedura di foreclosure, ossia di pignoramento e successiva vendita all’asta) contatta la banca proprietaria dell’ipoteca.