Immobili/ Per approfittare del calo dei tassi e comprar casa a mutuo, fate confronti e occhio alle clausole

I prezzi degli immobili scendono ovunque, persino in Italia (sebbene con la farraginosa lentezza tipica del "libero mercato" all'italiana, dove spesso chi è proprietario dell'immobile preferisce aspettare mesi prima che concedere uno sconto e chiudere la trattativa), il costo del denaro cala ovunque, sembrerebbe il momento di buttarsi per tutti coloro che sono alla ricerca di una prima casa in proprietà.
 
Ma nella giungla delle offerte "imperdibili" delle banche italiane, siano esse online o tradizionali, le delusioni e le trappole sono in agguato. Basta un rapido confronto tra le offerte dei principali istituti per capire che no, questa non è davvero l'America. Se negli Stati Uniti il tasso medio sui mutui a 30 anni a tasso fisso è ormai tornato ai livelli del 2004 al 5,47% e quello sui mutui a tasso fisso a 15 anni è ormai al 5,20%, da noi la discesa è molto più lenta.

Anche perché il parametro preso a riferimento per la determinazione del tasso applicato non è l'Euribor né tanto meno il tasso di sconto della Bce (rispettivamente pari al 3,51% a un anno, massima scadenza prevista, e al 2,50%), bensì l'Irs, che è un tasso a lunga scadenza. Vi è certamente una logica: se una banca deve prestarvi soldi dai 10 ai 30 anni dovrà indebitarsi a tassi proporzionati all'impegno temporale.

L'Irs vale al momento (tasso lettera, usualmente preso a riferimento nei contratti di mutuo) il 4,007% sui 10 anni e il 3,825% sui 30 anni per una temporanea inversione della pendenza della curva dei tassi a lunghissima scadenza che fa sì che al momento il tasso più "oneroso" sia quello attorno ai 15 anni, pari al 4,182%.

Su questo tasso ogni banca applica una maggiorazione più o meno elevata a seconda della scadenza: si va dallo 0,85% (mutui tra i 10 e i 21 anni)  - 0,95% (mutui tra i 21 e i 30 anni) applicati dal Credit Agricole, che raggiunge così un Taeg che per una somma di 100 mila euro erogata tramite un mutuo a 10 anni è pari al 5,28% all'1,70% di Unicredit (indipendentemente dalle durate) che così  arriva nelle stesse ipotesi a un Taeg del 6,03% solo per rimanere tra le migliori proposte delle banche tradizionali.

Online si risparmia qualcosa: ING propone il suo mutuo arancio a tasso fisso applicando spread che variano a seconda della durata e dell'importo richiesto tra lo 0,80% e l'1,75%, con un Taeg (sempre 100 mila euro per 10 anni) del 5,13%, mentre Chebanca! (l'istituto online controllato da Mediobanca) vi farà pagare il 5,21% applicando uno spread dell'1,1% sull'Irs ed arrivando quindi ad una rata di 1.070 euro al mese.

Altre variabili che entrano in gioco e che potrebbero spostare non solo il costo ma la possibilità stessa di stipulare il mutuo riguardano l'età dei richiedenti, il loro reddito complessivo, la rateizzazione degli importi, il valore dell'immobile di riferimento (le banche di solito chiedono a garanzia un'ipoteca su un valore pari a 1,5 volte l'importo erogato, anche se in presenza di particolari condizioni possono arrivare al 100%), nonché la finalità del mutuo (fa differenza, e non poco, chiedere un mutuo per acquistare una prima casa, o per ristrutturarla, o per rifinanziare un mutuo preesistente).

Come sempre in questi casi il consiglio è dunque di informarsi bene prima, navigando magari su internet per scremare quelle che sembrano le 4-5 offerte migliori e andando poi a chiedere un preventivo ai singoli istituti. Ricordandosi che nessuno regala mai nulla, tanto meno denaro e tanto meno le  banche (e questo non solo in Italia e non solo gli intermediari italiani, ovviamente).

Luca Spoldi