Cara casa/ E' crisi anche in Italia. Nomisma: nel 2008 prezzi fermi, nel 2007 vendite giù del 4,6%

Nel 2007  - si legge nel Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 - le compravendite di abitazioni sono calate del 4,6%, ovvero 40 mila in meno dell'anno precedente. E' il primo anno di calo dopo un decennio di crescita ininterrotta che ha determinato un incremento dei volumi di mercato pari al 66%.

Le grandi aree urbane vedono una flessione delle transazioni del 9,3%, ma già avevano cominciato a perdere terreno nel 2006, diminuendo del 2,2%. Le intenzioni di acquisto di un'abitazione nel prossimo anno sono sui livelli più bassi dell'ultimo ciclo immobiliare (1,8%), quando erano al 7% all'inizio degli anni 2000. La tendenza della prima parte dell'anno in corso porta a una riduzione di compravendite di abitazioni nell'anno di circa 80 mila unità mentre i prezzi a fine anno dovrebbero segnare crescita nominale zero, ovvero una riduzione reale pari all'inflazione.

La domanda di abitazioni è composta dal 51% per la prima casa, 28% sostituzione, e  9% seconda casa mentre il 12% riguarda l'investimento. Le famiglie che hanno in corso un mutuo sono il 22,2% del totale e corrispondono a 5.174.000 nuclei. Di questi, l'89,5% (circa 4,5 milioni) ha un mutuo per la prima casa e l'11,9% (620 mila) per altre case. Il tasso di sofferenza delle famiglie sui mutui è del 2% a fine 2007, in crescita - era dell'1,5% a fine 2006 -, ma su livelli storicamente fisiologici.

Nel 2007 le erogazioni di nuovi mutui fondiari sono diminuite del -1,2% e le previsioni per il 2008 sono che tale diminuzione possa accentuarsi ulteriormente data la flessione della domanda e le restrizioni messe in atto dall'offerta di credito. Nelle grandi aree urbane, nell'ultimo semestre, rispetto alla fine del 2007, il prezzo delle case aumenta del +2,1%, del +3,0% per gli uffici e del +3,7% per i negozi. Le variazioni medie annue dei prezzi si attestano sul +4,2% per le case, +5,8% per uffici, +6,2% per i negozi e +2,3% per i box e garage. A Milano e Bologna cali nominali si registrano dei prezzi nell'ultimo semestre sulle case nuove. In 4 città, cali reali dei prezzi delle abitazioni nell'ultimo anno, con flessioni comprese fra il -0,5% ed il -1%: si tratta di Milano, Bologna, Firenze e Venezia.

I tempi medi di vendita degli immobili sono aumentati diffusamente e sono in media pari a 5,6 mesi per le abitazioni, 6,6 mesi per gli uffici, 6 mesi per i negozi e 3,6 mesi per i box auto. Al Sud le tempistiche sono tendenzialmente più basse che non al Nord. Gli sconti sui prezzi richiesti crescono del 10% sull'anno e vanno al 12,2% per le case, 12,4% per uffici e dell'11,7% per i negozi. La classifica degli sconti dei diversi comparti immobiliari mette in luce l'attuale piu' marcata debolezza del settore residenziale rispetto agli altri mercati.

Da un punto di vista finanzairio, Nomisma mette in luce che  I titoli immobiliari hanno perso circa il 60% negli ultimi 12 mesi e sono scesi ad una capitalizzazione che sfiora i 4 miliardi di Euro. I fondi immobiliari hanno raggiunto quota 180 prodotti e hanno un patrimonio netto di 24,8 miliardi di Euro. Il flusso dei nuovi mutui nei primi 5 mesi del 2008 ammonta a 18,4 miliardi di Euro contro gli oltre 21 miliardi dei primi cinque mesi del 2007, denotando una flessione pari al -12,4%.

Le  compravendite sono risultate  in diminuzione del 10% rispetto allo scorso anno. Nel 2007 si sono vendute 40 mila case in meno, nel 2008 si prevede un ulteriore calo di almeno 80 mila. In sostanza , la domanda di acquisto è depressa e l' offerta in sensibile incremento con tempi di vendita allungati che sfiorano i 6 mesi. Tracollo dei mercati in periferia mentre sono i centri delle città che sostengono il sottile mercato odierno I prezzi non cedono ancora in sede nominale: nell'ultimo semestre sono in aumento del 2,1% le case, del 3% gli uffici e del 3,7% per i negozi. Complice il clima economico di contesto e le restrizioni operate dagli istituti di credito in merito alle erogazioni di nuovi mutui, si preferisce attendere tempi più favorevoli  Nel 2008 il valore del mercato dovrebbe scendere a circa 110 miliardi dai precenti 123 miliardi del 2007. Il 51% delle compravendite soddisfa esigenze di prima casa - in tendenziale aumento rispetto a quanto osservato l'anno scorso - frutto della domanda di nuove famiglie e del passaggio dall'affitto alla proprietà della popolazione immigrata straniera.