2011, l'anno per comprare casa. Poi i prezzi saliranno

Il settore immobiliare non fa faville a Piazza Affari e del resto come potrebbe, visto che i principali gruppi quotati sono ancora alle prese con difficili ristrutturazioni dei debiti fatti in anni di mercato “toro” quando sembrava sufficiente farsi prestare i soldi da qualche banca “amica” per tirar su palazzi e fare affari d’oro. Ma la prolungata stasi del mercato immobiliare, anche in Italia, assieme a tassi d’interesse che restano su livelli non così distanti dai minimi storici visti un anno or sono potrebbe favorire gradualmente un ritorno d’interesse nei confronti del vecchio caro mattone, nonostante siano da tempo esauriti gli incentivi ai lavori di ristrutturazione che avevano sostenuto il mercato sino allo scorso anno.

Un investimento, quello in immobili, che da sempre è il preferito degli italiani, se non altro perché consente, grazie ai pagamenti in denaro che in Italia restano non a caso diffusi molto più che in qualsiasi altro paese europeo (per non dire rispetto a Stati Uniti o Giappone), di ottenere consistenti “sconti” che se non sempre riguardano il manufatto o gli eventuali lavori di ristrutturazione spesso si traducono in una riduzione dell’imponibile e dunque delle imposte, una riduzione ei costi per gli acquirenti che va ovviamente ai danni dell’Erario.

ALCUNI ESEMPI - Anche a prescindere da considerazioni al limite o oltre la legalità per quanto attiene agli aspetti fiscali, investire in una casa, specie se di prima casa si tratta, resta in questi mesi un’ipotesi allettante, grazie a prezzi che da mesi stentano a risalire e a mutui ancora abbordabili. Cerchiamo di fare un esempio: se volete prendere un appartamento da 250 mila euro a Milano, siete quarantenni lavoratori autonomi con partita Iva e possedete un reddito netto di almeno 1.500 euro mensili (dunque non godete di particolari “vantaggi” come essere un lavoratore dipendente assunto a tempo indeterminato o essere giovani, o vivere in provincia, o disporre di più robusti flussi reddituali, tutti fattori che potrebbero nel concreto favorirvi nella ricerca di un mutuo ancora migliore), non avete che l’imbarazzo della scelta.

Se optate per il tasso fisso Bnl vi propone “Mutuo Spensierato”, con un Taeg che sulla classica durata dei 30 anni è pari al 4,79%, mentre ING Direct offre il suo “Mutuo Arancio Fisso” al 4,88% e WeBank è in grado di offrirvi un “Mutuo Fisso” al 4,97% annuo. In soldoni vuol dire che pagherete per 30 anni rate tra i 1.019 e i 1.050 euro. Se poi sarete costretti per qualsiasi motivo a scegliere altre proposte come quelle di Cariparma, Intesa Sanpaolo, Carige, Che Banca! o Banca Popolare Bari pagherete attorno al 5,2%-5,3% ossia vi ritroverete con rate tra i 1.058 e i 1.090 euro mensili.

Anche migliore l’ipotesi in cui vogliate sfruttare i più competitivi mutui a tasso variabile (di solito indicizzati sull’Euribor, in questi mesi molto più conveniente dell’Irs che invece è solitamente il benchmark usato nei contratti a tasso fisso), tuttavia proteggendovi con un “cap” che fissi un tetto massimo ai futuri rialzi dei tassi, potrete variare tra le proposte di Che Banca!, che vi offre un prodotto con Taeg al 2,68% (rata da 801,8 euro e cap al 5,7%), di WeBank, che vi costerà il 2,74% (812,2 euro a rata, ma cap più basso al 5,50%), di Cariparma, con Taeg al 2,91% (rata da 821,5 euro, cap ancora più conveniente al 5,45%) o di Intesa Sanpaolo, che vi farà pagare il 3,19% (con rate da 883,9 euro e un cap del 5,5%).

Più rischiosa l’ipotesi di affidarsi a mutui a tasso variabile privi di cap, che al momento vi costerebbero tra l’1,97% di Taeg (per la proposta di Che Banca!, con la quale andreste a pagare 731,2 euro al mese) e il 2,67% (è il caso dell’offerta di Banca Popolare di Bari, che prevede rate mensili da 795,2 euro), ma che rischiano tra alcuni trimestri di costare molto di più e forse nel giro di due-tre anni di salire ben oltre i “cap” sopra indicati nel caso in cui l’inflazione, che già a dicembre ha toccato un picco del 2,2% medio in Eurolandia (dell’1,9% in Italia) dovesse ulteriormente salire, inducendo da un lato la Bce a eliminare le misure straordinarie a sostegno della liquidità del mercato, dall’altro le singole banche commerciali ad alzare ulteriormente spread già elevati rispetto ai benchmark utilizzati nei contratti.

Contratti che, come noto, sono in Italia più onerosi che negli altri paesi europei eppure restano al momento sufficientemente vantaggiosi e tali da non far eccessivamente preoccupare per l’aumento dei debiti accesi dalle famiglie italiane, in gran parte legati appunto a nuovi mutui immobiliari. Del resto che al momento il rischio sia modesto lo dimostra la stessa ritrovata propensione a concedere nuovi finanziamenti da parte delle banche, quelle stesse che circa un anno or sono facevano molta fatica ad aprire i cordoni della borsa o richiedevano garanzie su garanzie e spesso impiegavano almeno un mese e mezzo o anche due per darvi una risposta che oggi sono invece pronte a darvi, quasi sempre in termini positivi, nell’arco di poche settimane dalla presentazione della domanda.

Luca Spoldi