Veranda abusiva, tocca agli uffici comunali intervenire

Nuova puntata della rubrica di Affaritaliani.it "Vita di Condominio", uno spazio a cura dello studio legale Gaetano Bux di Bari (studiolegalebux@libero.it) che risponderà a tutti i vostri quesiti in materia di diritto immobiliare e delle locazioni. Per orientarsi nel difficile mondo delle cause condiminiali scrivete a vitadicondominio@affaritaliani.it
 

QUESITO 1

Vi scrivo in merito alla rubrica Vita da condominio di Affari Italiani. Io vivo in una villetta bifamiliare, che è stata trasformata in trifamiliare. Io e il mio vicino di pianerottolo abbiamo un ingresso in comune, dove Vi è una porta blindata, poi gli appartamenti hanno rispettivamente ognuno la propria porta che però è come se fosse una porta interna di un abitazione. Il quesito è questo, visto che lui ha lasciato le chiavi della porta blindata a terzi incaricati alla vendita della Sua casa, (continuando a sostenere che lui ci verrà a vivere e non ha intenzione di venderla, cosa pero' confermata) visto il contesto della casa, lui non è tenuto a dirmi chi ha queste chiavi, per la mia sicurezza? Grazie Raffaella Finotti

RISPOSTA

LA RISPOSTA VA DATA IN TERMINI DI RESPONSABILITA'. A MIO AVVISO PER LEI E' ASSOLUAMENTE INIFLUENTE SAPERE CHI DETIENE LE CHIAVI, MA SEMMAI E' IMPORTANTE RAPPRESENTARE AL SUO VICINO LA PROPRIA RESPONABILITA' IN CASO DI UTILIZZO INCONTROLLATO DELLE CHIAVI DI ACCESSO, AD UNA PARTE COMUNE, DA TERZI ESTRANEI. IO LE SUGGERISCO DI INVIARE UNA RACCOMANDATA AL SUO VICINO PER PREAVVERTIRLO DI TANTO E METTERLO DI FRONTE ALLA POSSIBILITA' CHE SI POSSA VERIFICA UN EVENTO DANNOSO ALLA SUA PROPRIETA' AD OPERA DI TERZI DETENTORI DELLE CHIAVI PER I QUALI LEI HA DIRITTO AD ESSERE RISARCITO. GRAZIE . AVV. GAETANO BUX

QUESITO 2

Egregio avvocato, nella casa dove vive mia madre ci sono una serie di piccoli locali cantine. Uno di questi, l'ultimo prima della porta d'uscita, una volta ospitava i cassoni con l'acqua. Da molti anni era in disuso e in stato di abbandono – anche se formalmente a disposizione di tutti. Di sua iniziativa, un condomino l'ha ripulito, e l'ha chiuso con un lucchetto, di cui solo lui ha la chiave. Per impedire, dice, che venga nuovamente sporcato. Hanno diritto tutti gli altri condomini a chiedere la chiave del lucchetto? Può l'amministratore, di sua iniziativa, decidere chi deve averla e chi no? Grazie per la risposta. Stefano Di Michele

RISPOSTA

SENZA DUBBIO IL COMPORTAMENTO DEL CONDOMINO CHE HA CHIUSO A CHIAVE IL VANO E' CERTAMENTE ILLEGITTIMO ATTESO LA PACIFICA CONDOMINIALITA' DEL BENE (ART. 1117 CC) . L'AMMISTRATORE HA L'OBBLIGO DI INTERVENIRE A TUTELA DELLE PARTI COMUNI ANCHE PER LE VIE DELL'AZIONE POSSESSORIA, PER RIENTRARE NELLA DISPONIBILITA' DEL LOCALE CHE DI USO CONDOMINAILE DOVRA' ESSERE MESSO A DISPOSIZIONE DI TUTTI I CONDOMINI E NON DEL SINGOLO PREPOTENTE!!!. AVV. GAETANO BUX

QUESITO 3

Buona sera sono Calabrese Michele, invalido ed abito al 7^ piano di un immobile a Roma, ho installato l'impianto di riscaldamento autonomo staccandomi totalmente da quello centralizzato, qual'è la cifra in percentuale dovuta al condominio?Grazie Michele cell.3474061398

RISPOSTA

LA RISPOSTA E' SICURAMENTE DIFFICOLTOSA IN TERMINI PERCENTUALI, PERCHE' LA SOLUZIONE PUO' ESSERE SOLO TECNICA. DIFATTI PER CONOSCERE QUALE RISPARMIO IL CONDOMINIO BENEFICEREBBE DAL SUO DISTACCO E QUINDI PRTENDERE UNA RIDUZIONE DELLA RELATIVA QUAOTA PER CONSUMO DI GASOLIO, SARA' NECESSARIO EFFETTUARE UNA PERIZIA TECNICA CHE ACCERTI CON PRECISIONE TALE VAOLORE. IN OGNI CASO SOLLECITARE E PROPORRE UNA SOLUZIONE EQUITATIVA AGLI ALTRI CONDOMINI LE EVITEREBBE ONEROSI COSTI DI PERIZIA ED EVENTUALMENTE ONERI DI CAUSA . AVV. GAETANO BUX

QUESITO 4

Buonasera Avv. mi scusi se La disturbo, volevo chiederLe essendo proprietario di un locale commerciale piano strada in Roma, l'attuale inquilino avendo come attività una rosticceria necessita di una canna fumaria da apporre all'esterno del fabbricato attraversando tutto l'intero fabbricato dal piano terra al 5° piano non violando l'estetica del palazzo, anzi detta canna fumaria verrà montata nel lato cortile del palazzo per cui non deturpa l'estetica, Domanda: si puo solo con il consenso (autorizzazione) del comune di Roma al montaggio, il condominio puo opporsi a tale autorizzazione, in attesa di una Sua gentile risposta porgo distinti saluti.

RISPOSTA

OVVIAMENTE NON MI DISTURBA, MA SONO QUI' A RISPONDERE ALLE VOSTRE DOMANDE . L'AUTORIZZAZIONE DEL COMUNE (ATTO AMMINISTRATIVO) VIENE EMESSO FATTI SALVI I DIRITTI DEI TERZI. PERTANTO LA SOLA AUTORIZZAZIONE NON E' SUFFICENTE A TUTELARE IL CONDUTTORE DA PRETESE DEI CONDOMINI E TERZI A TUTELA DELLE PARTI COMUNI . CONCLUDENDO VISTO CHE,COME LEI SOSTIENE, NON VI E' ALTERAZIONE DELL'ASPETTO ARCHITETTONICO, ANCHE SE TALE AFFERMAZIONE VA CONCRETAMENTE VALUTATA, A MIO AVVISO PER UNA CERTA TRANQULLITA' E' NECESSARIO COMUNICARE L'OPERA ALL'AMMINISTRATORE ED AVERE ASSENSO ANCHE SE SOLO IMPLICITO DAGLI ALTRI CONDOMINI. N.B. CI PUO' SEMPRE ESSERE IL CONDOMINO LITIGIOSO CHE RIETERRA' ILLEGITTIMA LA INSTALLAZIONE DELLA TUBAZIONE E PRTENDERE LA RIMOZIONE ANCHE SUCCESSIVAMENTE ALLA INSTLLAZIONE. AVV.GAETANO BUX

QUESITO 5

Buona sera, sono Francesco da Ciampino, abito in una palazzina di tre famiglie e sono un affittuario. Da giugno ho preso la patente Radioamatoriale, volevo installare un ‘antenna sul tetto, dove sono installate le antenne Tv, ma la proprietaria dell’appartamento sopra in questione, che è proprietaria mi vieta di installare l’antenna, sono stato costretto a installarla sul balcone. Ho fatto presente alla proprietaria dell’immobile in cui vivo, di poter installare questa benedetta antenna sopra il tetto, e ho avuto la risposta di chiedere alla famiglia soprastante. Cosa mi consiglia di fare? Come mi devo comportare? Posso installare un mobile in alluminio sun un lato del balcone coperto (con parete su entrambi i lati) del mio appartamento? Grazie, Luca Caracciolo

RISPOSTA

LEI HA DIRITTO AD INSTALLARE L'ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE COSI' COME POSIZIONARE UN MOBILE ALL'INTERNO DEL SUO BALCONE RIENTRANDO NEL DIRITTO DI PROPRIETA' QUELLO DI GODERE E DISPORRE DEL BENE . AVV.GAETANO BUX

QUESITO 6

Preg.Mo Avvocato, desidererei avere un Suo parere in merito al seguente problema condominiale: Ho acquistato un piccolo appartamento al mare e nel balcone adiacente la mia abitazione da anni hanno costruito una veranda fissa con pannello in vetro su intelaiatura metallica, che oltre che ledere il decoro architettonico dello stabile ,impedisce di vedere il mare dal mio balcone e priva la mia abitazione della ventilazione marina. Faccio presente che il condominio non ha mai autorizzato tale costruzione, anche se il regolamento prevede l'autorizzazione per qualsiasi opera. e che da circa un anno l'appartamento citato è stato acquistato da un condomino che nonostante la decisione presa dall'assemblea di eliminare la vetrata. Lui non intende farlo. A luglio del 2011 ho presentato un esposto all'Ufficio Tecnico e al Comandante dei Vigili . A settembre ho inviato una denucia direttamente al Sindaco, ma alla data odierna nessuna risposta. CHIEDO , a questo punto che cosa devo fare? Se dovesssi decidere adire per le vie legali , può essere competenza del giudice di pace? L'amministratore dovrebbe intervenire? Lo posso citare per i danni? La ringrazio anticipatamente per la Sua cortesia. Cordiali saluti Pietro Cerri

RISPOSTA

MI SEMBRA DI AVER CAPITO CHE LEI HA ACQUISTATO L'IMMOBILE NELLA SITUAZIONE COME DESCRITTA, CIOE' AL MOMENTO DELL'ACQUISTO ' LA VERANDA ERA STATA INSTALLATA DIVERSI ANNI PRIMA DALCONFINANTE . OGGI CERTAMENTE LEI NON HA ALCUN POTERE PER RICHIEDERE L'ELIMINAZIONE DELLA VERENDA IN QUANTO HA ACQUISTATO L'IMMOBILE NELLO STATO DI FATTO IN CUI SI TROVAVA. SENZA CONTARE CHE LA RELATIVA AZIONE “ POSSESSORIA” ANDAVA INIZIATA, A PENA DI DECANDENZA, ENTRO L'ANNO DALLA INSTALLAZIONE DELLA VERANDA . L'UNICA VIA PER OTTENERE LA ELIMINAIONE DELLA VERANDA E' APPUNTO QUELLA DI FAR INTERVENIRE GLI UFFICI COMUNALI COMPETENTI PER L'ACCERTAMENTO DELLA ILLEGITTIMITA' AMMINISTRATIVA DELL'OPERA. SUCCESSIVAMENTE IL SINDACO DOVRA' EMETTERE ORDINAZNA DI DEMOLIZIONE DELMANUFATTO OLTRE ALLA RELATIVA SANZIONE AMMINISTRATIVA . NON E' COMPETENTE IL GIUDICE DI PACE PER QUESTIONI ATTINENTI LA PROPRITA' ED IL POSSESSO, ESCLUDO ANCHE L'AZIONE DI RISARCIMENYTO DANNI ( QUALE DANNO PUO' PRETENEDERE SE AL MOMENTO DELL' AQUISTO CERTAMNTE LEI ERA A CONOSCENZA DELLA ESISTENZA DELLA VERANDA!!!) .L'AMMINISTRATORE INVECE POTREBBE, (NON CAPISCO PERCHE' NON L'ABBIA MAI FATTO), PRETENDERE L'OSSERVANZA DEL REGOLAMENTO CONDOMNIALE E QUINDI ADIRE L'AUTORITA' GIUDIZIARIA PER RICHIEDERE LA RIMOZIONE DELLA VERANDA. AVV. GAETANO BUX

QUESITO 7

abito al piano terra con un lastrico solare largo di circa metri 2,50 x 16 e poi viene il giardino di mia proprietà. che prende tutti i 16 metri x 6.50- la sig.ra del piano di sopra ha una terrazza di profondità metri 1x6- ed ha messo dei fili per stendere panni lunghezza circa 3 metri e non vuole sentire ragione,di togliere questi fili- lei deve stendere i panni- ha una età di circa 90 anni e il mio avvocato mi dice che questo è un grande problema il giudice potrebbe non farle togliere i fili vista l età- non abbiamo nessun regolamento condominale in quaanto siamo 4 famiglie e tutte con ingresso indipendente. cosa posso fare per far togliere questi benedetti fili x panni' grazie mancini mcinzia

RISPOSTA

ESCLUDO CHE IL SUO AVVOCATO LE ABBIA POTUTO RIFERIRE CHE L'ETA' DELLA SIGNORA E' IMPEDITIVA ALLA EMISSIONE DEL PROVVEDIMENTO DEL GIUDICE. SE IL PROBLEMA DA LEI DENUCIATO CONFIGURA IL C.D STILICIDIO (PERCOLAMENTO DELL'ACQUA NELLA SUA PROPRIETA') A MIO AVVISO POTRA' CHIEDERE AL GIUDICE L'ORDINE DI CESSAZIONE DI TALE DISTURBO.

QUESITO 8

Buongiorno Avvocato, nel 2007 ho acquistato un villetta a schiera in costruzione. Dopo qualche mese a seguito di temporali e nevicate mi sono accorta che in una camera c'erano delle infiltrazioni di acqua dal tetto. Ho subito contattato sia l'immobiliare che l'impresa di costruzioni. Sono intervenuti ma senza risolvere alcunché. Ho scritto più volte e più volte sono intervenuti senza risolvere il problema. Oggi mi dicono che il tetto è parte condominiale quindi devo rivolgermi all'amministratore per attivare eventualmente la polizza postuma decennale. Deve per forza fare una causa contro l'impresa e poi? Grazie per la sua risposta. L.C.

RISPOSTA

L'AZIONE CONTRO IL COSTRUTTORE ANDAVA PROPOSTA AI SENSI DELL'ART. 1667 CC.ENTRO DUE ANNI DALLA DENUNZIA DELLE INFILTRAZIONI DAL LASTRICO SOLARE. OGGI LEI HA SOLO LA POSSIBILITA' DI AGIRE NEI CONFRONTI DELL'AMMINISTRAZIONE CONDOMINAILE IN QUANTO AI SENSI DELL'ART. 1117 CC. IL LASTRICO SOLARE (SALVO DIVERSO TITOLO) RIENTRA TRA I BENI DI PROPRIETA' COMUNE CIOE' IN CONDOMINIO E QUESTI E' A SUA VOLAT RESPONSABILE PER LE COSE IN CUSTODIA. AVV. GAETANO BUX

QUESITO 9

Abito in un condominio di 31 appartamenti. Giorni fa mi sono accorto che il balcone presenta, nella sua parte sottostante al piano di calpestio,una profonda crepa. A chi compete la messa in sicurezza ed il ripristino di tale manufatto? Ringrazio ed invio distinti saluti. Vittorio Safina

RISPOSTA

LA NORMA CHE DOVRA' TENER PRESENTE PER LA RISOLUZIONE DEL SUO PROBLEMA E' L'ART. 1125 CC. LA CUI LETTURA E' CHIARA E NON PRESENTE DUBBI INTERPRETATIVI. AVV.GAETANO BUX

QUESITO 10

Avvocato vorrei un parere suo perche nelle condizioni che siamo sono disastrose e indecenti,abito a bergamo nelle case aler io sono al primo piano,il sig g. piano terra sotto di me sopra di noi 8 anni fà è venuta una persona che ora ha 36 anni dispettosa cattiva casinista a tutte le ore, 2 cani che fanno i loro bisogni sui nostri terrazzi ,per le scale tra macchie e peli dobbiamo salire come fare un percorso di guerra (evitare le mine)non possiamo lamentarci perche sono parolacce insulti e alza anche le mani non sappiamo più dove andare a lamentarci nessuno riesce ah fare niente perche ah là lingua (biforcuta). la ringrazio se mi può dare almeno una dritta Giusi bergamo

RISPOSTA

MI SEMBRA DI CAPIRE DALLE SUE PAROLE CHE NON SI TRATTA SOLO DI COMPORTAMENTI INCIVILI ED INEDUCATI, MA ALCUNI FATTI A MIO AVVISO SONO PENALMENTE RILEVANTI ( MINACCE, INSULTI E LESIONI, DANNEGGIAMENTO ECC.. ) LE CONSIGLEREI DI FORMALIZZARE UNA DENUNCIA – QUERELA IN DANNO DEL CONDOMINO MOLESTATORE ED ATTENDERE GLI ESITI. AVV.GAETANO BUX