Tabelle millesimali, a chi tocca pagare la modifica

Nuova puntata della rubrica di Affaritaliani.it "Vita di Condominio", uno spazio a cura dello studio legale Gaetano Bux di Bari (studiolegalebux@libero.it) che risponderà a tutti i vostri quesiti in materia di diritto immobiliare e delle locazioni. Per orientarsi nel difficile mondo delle cause condiminiali scrivete a vitadicondominio@affaritaliani.it
 

Preliminarmente Auguro a Tutti i  numerosi lettori della rubrica un Buon Natale e Felice Anno Nuovo!!! L’augurio ovviamente viene esteso alla redazione ed a Tutti i collaboratori ed addetti. Auguri!!!! 
Avv. Gaetano Bux (studiolegalebux@libero.it)

QUESITO 1
Buongiorno, mi scuso per il disturbo, ma avrei bisogno di un chiarimento. Le ho sottoposto, attraverso la rubrica da Lei tenuta " Vita di condominio " su Affaritaliani.it , il quesito che riporto in calce, a cui ha  cortesemente risposto. Purtroppo per la mia scarsa dimestichezza con la meteria, non sono sicuro di avere interpretato bene la Sua risposta. IO ho capito che :
1) Non serve la unanimità per stabilire la suddivisione delle spese (inerenti a problemi delle singole palazzine come tetto, scarichi , impianti centralizzati ecc) tra i soli condomini delle singole palazzine
2) L'articolo 1123 cc II comma è prevalente sul regolamnento di condominio.
Mi sarebbe sufficiente un si o un no.
Ringrazio per la cortesia e porgo cordiali saluti

Paolo Pieri

QUESITO 2 
Buongiorno, ho visto la nuova rubrica che senz'altro sara di notevole interesse. Vorrei porre il seguente quesito : il mio condominio è composto da 5 palazzinea schiera, ciascuna con quattro unità immobiliari.Ogni palazzina autonoma per tetto e servizi . Nel regolamento di condominio si parla genericamente di suddivisione delle spese condominiali in base ai millesimi di proprietà, senza far riferimento alla struttura del condominio. Per poter applicare l'articolo del codice che prevede la possibilità di accollare le spese di tali servizi solo ai condomini che ne usufruiscono, serve una delibera assembleare con il 100% dei millesimi favorevoli, o il codice civile è prevalente e la suddivisione delle spese può essere fatta secondo i suoi dettami anche se un solo condomino è contrario ? Ringrazio per l'ospitalità e in attesa di un risontro porgo i miei più cordiali saluti.

RISPOSTA 1
OVVIAMENTE NO!!! LA NORMA A CUI ELLA FA RIFERIMENTO E' L'ART. 1123CC.II COMMA

RISPOSTA 2
Lei ha perfettamente inteso il senso della mia risposta ricavata dall’art. 1123 cc. quindi la risposta è SI!!
Difatti detti interventi sulle parti comuni possono essere deliberati con la maggioranza e non ovviamente dall’unanimità . Inoltre secondo l’art. 1138 cc. il regolamento può prevedere una diversa regolamentazione delle spese e del criterio di riparto previsto dall’art. 1123 cc richiamato, però considerato che il regolamento del suo condominio parla genericamente di suddivisione delle spese in base ai millesimi, conferma il disposto dell’art. 1123 cc.
Conclusivamente per l’approvazione dei lavori è sufficiente la maggioranza dei millesimi dei condomnni della palazzina interessata dai lavori, il relativo riparto che sarà effettuato secondo tabella milessimali che interesserà soltanto i condomini che di fatto usufruiscono dell’intervento quindi gli stessi i condomini della palazzina interessata ai lavori .

QUESITO 3
Gent.mo Avvocato, Buon Giorno. 
Premesso che sto parlando di mia madre (bisognosa ultra 75 enne) inquilina assegnataria di uno stabile di E.R.P. dal 1998.
1. L'ultimo contratto firmato il 21/11/2000 fà riferimento al Codice Civile quale Regolamento d'uso.
2. In bacheca dello stabile condominiale è esposto un vetustissimo Regolamento D'Uso (con una manciata di articoli) datato 1955. 
3. Con deliberazione Comunale N°62 del 21/12/2004, vige dal 2005 il Nuovo dettagliatissimo Regolamento di 16 pagine comprendente 22 articoli + un allegato indicante la RIPARTIZIONE DI ONERI DI MANUTENZIONE ED ACCESSORI FRA ENTE PROPRIETARIO ED INQUILINI ASSEGNATARI.
4. L'ultimo corposo ed IMPORTANTE regolamento di cui sopra (punto 3) NON è mai stato ufficialmente portato a conoscenza di ogni inquilino di ERP in nessuna forma e modalità!
5. Nonostante sensati inviti all'ente gestionale, ancora ora la stragrande maggioranza degli inquilini non sanno nemmeno che esiste!
Domanda:
• Un inquilino che si renda responsabile da anni di numerosissime e gravi INOSSERVANZE a tale regolamento, ( con comportamenti di disturbo ed utilizzo di improprie attrezzature e materiali etremamente pericolosi per altri inquilini) rimane civilmente e penalmente perseguibile od in tal caso potrebbe eludere ogni sanzione e/o responsabilità che le ULTIME REGOLE stabiliscono? ( Ovverossia: fino a che punto "leggi", normative o regole non ammettono ignoranza?....)
In attesa di gentile riscontro, si ringrazia cortesemente.
Con osservanza.
A.D.
 
RISPOSTA 3
LA RESPONSABILITA’ PENALE E CIVILE DEL CONDOMINO O ASSEGNATARIO CHE SI RENDE RESPONSABILE DI FATTI DI RILEVANZA PENALE E/0 CIVILE RISPONDE A TALE TITOLO IN FORZA DELLE DISPOIZIONI DI LEGGE (CIVILI O PENALI).  IRRILEVANTE E’ IL CONTENUTO E LA CONSOCENZA DEL REGOLAMENTO CONDOMINAILE IL CUI FINE E’ SOLO QUELLO DI REGOLAMENTARE L’USO DELLE COSE COMUNI E DI IMPORRE NORME COMPORTAMENTALI CHE CONSENTANO UNA CIVLE CONVIVENZA IN CONDOMINIO.

QUESITO 4
buon giorno, sono l'amministratore di un condominio di tre pianI. all'ultimo piano devo far mettere una gronda al balcone perchè quando piove l'acqua cade sul balcone sottostante e sul balcone del primo piano e davanti ai box.  La spesa di circa 3.000.00 euro è da dividere per tutto il condominio o spetta al condomino del piano di sotto che si lamenta dell'acqua ? Spero di essere stato chiaro e ringrazio della risposta.
Cordiali saluti
Giovanni Margaritella
 
RISPOSTA 4
LA SPESA NON CERTO VA ADDEBITATA AL CONDOMINO DEL PRIMO PIANO CHE SI LAMENTA E SUBISCE DEL C.D. STILICIDIO. E’ ONERE DEL RESPONSABILE INTERVENIRE PER L’ELIMINAZIONE DEL PROBLEMA. SE L’ORIGINE DEL PERCOLAMENTO E’ CONDOMINIALE (E COMUNQUE MI SEMBRA CHE INTERESSI L’INTERO CONDOMINIO)  LA SPESA VA RIPARTITA TRA TUTTI I CONDOMINI. A MENO CHE DETTO PROBLEMA SI E’ VERIFICATO A SEGUITO DI LAVORI DI DIVERSA SISTEMAZIONE DEL BALCONE O DELLE PENDENZE REALIZZATE DAL CONDOMINO DEL  PROPRIETARIO DELL’ULTIMO PIANO IN TAL CASO LA SPESA E’ A CARICO ESCLUSIVA DI QUESTI.

QUESITO 5
Il mio problema è il seguente: davanti all'appartamento di mia proprietà in montagna esistono da sempre due alberi di tasso. Nel tempo questi alberi si sono molto sviluppati, ed attualmente mi producono ombra e tolgono luce all'appartamento, tanto che pure in estate  devo accendere le luci. Nell'ultima assemblea ordinaria condominiale ho proposto di poterli sfoltire e/o di cimarli. Dalla discussione susseguente è risultato che sarebbe stato meglio tagliarli. A maggioranza questa proposta è stata votata.
Il giorno seguente alcuni condomini che avevano votato a favore sono tornati sulla loro decisione ponendo il veto a che la delibera venisse attuata.
Ora io chiedo: è possibile procedere nella delibera, oppure si deve ritenere nulla la delibera stessa?
Grazie per l'attenzione

RISPOSTA 5
LA DELIBERA E’ EFFICACE ED ESECUTIVA ED E’ OBBLIGO DELL’AMMINISTRATORE ESEGUIRLA (1130 CC.) . DETTA DELIBERA POTREBBE ESSERE IMPUGNATA SOLO DAI CONDOMINI  CHE HANNO VOTATO CONTRO ENTRO 30 GG. DALL’ASSUNZIONE DELLA DECSIONE. SOLO IL GIUDICE POTRA’  DISPORRE LA SOSPENSIONE DELLA DELIBERA SOLO QUANDO RICORRONO GRAVI MOTIVI!!!  PERTANTO CI SONO TUTTE LE CONDIZIONI PER ESEGUIRE L’ABBATTIMENTO DEGLI ALBERI.
INISTA ACCHE’ L’AMMINISTRATORE DIA ESECUZIONE ALLA DELIBERA RICORDANDO  CHE COMUNQUE EGLI E’ RESPOSNABILE IN PROPRIO DI EVENTUALI DANNI CAUSATI DALLA OMESSA ESECUZIONE DELLA DELIBERA  CONDOMINIALE. 

QUESITO 6
Buonasera Avvocato,
ho letto il quesito n.7 riguardo lo stillicidio dell'acqua, inteso anche come percolamento dell'acqua.
La mia domanda è questa: può ravvisarsi percolamento anche l'acqua che gocciola sulla mia biancheria (io abito al primo piano) dal motore del condizionatore dell'inquilino del terzo piano?. Da tener presente che il gocciolamento di cui trattasi proviene direttamente dal foro di scarico motore (in pratica non è stato posizionato il tubo di scolo).
Grazie gentile Avvocato di una sua risposta.
Luc

RISPOSTA 6
SI !!!!!

QUESITO 7 
nel mio condominio viene richiesto di modificare le tabelle millesimali. Quando le stesse vennero compilate, nel 1990, ad una unità imm/re adibita a studio professionale, venne assegnato il coefficiente 1,50 anzichè il coefficiente 1,00 come alle restanti unità adibite a civili abitazioni. L'attuale proprietario nel destinare l'unità in oggetto a civile abitazione richiede la modifica delle tabelle assegnando all'appartamento il coefficiente 1,00. Nulla da eccepire a tale richiesta ma l'onere del pagamento della prestazione professionale per la redazione delle nuove tabelle è a carico del richiedente o dell'intero condominio? grazie
Franco Romboli Firenze
 

RISPOSTA 7
LA NECESSITA’ DELLA MODIFICA DELLE TABELLE MILESSIMALI E’ SORTA A SEGUITO DELL’INTERVENTO EFFETTUATO DAL CONDOMINO CHE OGGI CHIEDE LEGITTIMAMENTE LA MDOFICA DELLE STESSE PREVEDNDO UN COEFFICIENTE DIVERSO DA QUELLO ORIGINARIO (DA 1,50 A 1) . PERTANTO IL RELATIVO COSTO DEL  PROFESSIONISTA INCARICATO ALLA REDAZIONE DELLE NUOVE TABELLE VA A SUO ESCLUSIVO CARICO  AVEDNO QUESTI DETERMINATO TALE NECESSITA’ 

QUESITO 8
buongiorno,
ecco il mio quesito
Possiedo nel condominio in cui abito un posto auto in cortile.
Il posto auto è stato rogitato, è inserito nella tabella millesimale ed è perimetrato.
Posso all'interno della sagoma perimetrata, senza fuoriuscirne, parcheggiare una auto e una moto? 
grazie per la risposta 
giorgio cugnasca
 

RISPOSTA 8
E PERCHE’ NO!!!!!!

QUESTITO 9
Sono titolare insieme ad altri 52 condomini (però uti singuli) di una servitù di passaggio, per raggiungere l'ingresso al mio condominio e quindi raggiungere la mia abitazone. Pertanto devo transitare attraverso la strada di un consorzio i cui 48 consorziati hanno concesso la servitù coatta ai 52 proprietari delle suddette abitazioni. La sentenza della servitù coatta non fa cenno a spese di servitù, ne tanto meno il successivo atto notarile che ha perfezionato la servitù coatta.
Capisco comunque che alcune spese comuni di manutenzione vanno pagate. Ma, nonstante mi sia dichiarato disponibile, mai nessuno dei consorziati mi ha avanzato una proposta.
Soltanto il loro amministratore, che è anche il nostro amministratore, continua a cehiderci soldi di manutenzione, senza darci comunicazione di un avvenuto mandato ad hoc ( procura notarile ) e per giunta senza mai averci fornito un documento di spesa. Mi sento vessato da queste continue richieste. Cosa posso fare?  In attesa di un suo parere saluto cordialmente , Antonino Costaa

RISPOSTA 9
AI SENSI DELL’ART. 1069 CC LE SPESE PER LA CONSERVAZIONE DELLA SERVITU’ SONO A CARICO DI COLORO CHE HANNO DIRITTO ALLA SERVITU’ PERTNATO E’ LEGITTIMO CHIEDERVI LA CONTRIBUZIONE ALLE SPESE DI MANUTENZIONE ANCHE SE LA SENTENZA NULLA DICE IN PROPOSITO NE’ TANTO MENO L’ATTO NOTARILE DI COSTITUZIONE DELLA SERVITU’. IN OGNI CASO ELLA E’ TENUTO AL APAGMENTO DELLE SPESE DI MANUTEZIONE SOLO QUANDO QUESTE VENGONO DOCUMENTATE DALL’AMMINISTRATORE  IL QUALE COMUNQUE DVORA’ FORNRIVI LA PROVA IN ORDINE ALLA SUA LEGITTIOMAZIONE ALLA RICHIESTA.
ALLO STATO SI RIFIUTI DI PAGARE QUANTO VERBALMENTE RICHIESTO E NON DOCUMENTATO.
 

QUESITO 10
Egregio Avvocato
 vorrei porle il seguente quesito. A seguito della divisione delle proprietà di nostro padre io e i miei fratelli siamo diventati proprietari ognuno di una proprietà immobiliare mentre un appezzamento di terreno è rimasto indiviso. Alcune delle proprietà dei miei fratelli confinano con questa parte di proprietà indivisa che è dotata di diversi accessi indipendenti. Uno dei fratelli ha aperto senza alcuna autorizzazione un accesso tra la sua proprietà esclusiva e quella indivisa sostenedo che in qualità di  comproprietario non necessita di autorizzazione alcuna e che il fatto non costituisce presupposto per una   futura servitù nel caso la sua proprietà venisse  venduta. Attendo un suo cortese riscontro
Cordiali saluti
 Virgilio Landi
 

RISPOSTA 10
EGREGIO SIG.- LANDI,.
INNANZITUTTO LA RINGRAZIO PER IL QUESITO CHE MI HA SOTTOPOSTO IN QUANTO INTERESSANTE E PROFESSIONALMENTE STIMOLANTE. PREMETTO CHE TRATTANDOSI DI UN FONDO IN COMUNIONE INDIVISA TRA PIÙ PROPRIETARI,    ALLA FATTISPECIE DE QUA TROVA APPLICAZIONE L’ART. 1102 CC. CHE IN MATERIA DI COMUNIONE APPUNTO REGOLA I LIMITI DELL’USO DELLA COSA COMUNE. DIFATTI DETTA DISPOSIZIONE CODICISTICA  CONSENTE A “CIASCUN PROPRIETARIO DI SERVIRSI DELLA COSA COMUNE, PURCHÈ NON NE ALTERI LA DESTINAZIONE E NON IMPEDISCA AGLI ALTRI PARTECIPANTI DI FARNE PARIMENTI USO SECONDO IL LORO DIRITTO ” ORBENE DALLA LETTURA DI QUESTO COMMA A MIO PARERE SUO FRATELLO HA DIRITTO ALL’ APERTURA DEL CANCELLO SULLA PROPRIETÀ COMUNE ESSENDO DETTO DIRITTO ESPRESSAMENTE RICONOSCIUTO ANCHE AGLI ALTRI COMPROPRIETARI. ESCLUDO ALTRESÌ CHE POSSA ESSERE IN TAL GUISA COSTITUITA UN DIRITTO DI SERVITÙ IN FAVORE DI TERZI IN CASO DI VENDITA DEL BENE CONSIDERATO CHE LA MERA TOLLERANZA NON COSTITUISCE RICONOSCIMENTO DI SERVITÙ  ESSENDO TRA L’ALTRO IL BENE IN COMUNIONE PRO INDIVISO . SEMMAI IL POSSESSO DEL PASSAGGIO PER VENT’ANNI DALLA  APPOSIZIONE DEL CANCELLO, POTREBBE INTEGRARE L’USUCAPIONE DI TALE DIRITTO.

Avv. Gaetano Bux    (studiolegalebux@libero.it)