Vita di condominio/ Le utenze condominiali vanno intestate all'amministratore

Nuova puntata della rubrica di Affaritaliani.it "Vita di Condominio", uno spazio a cura dello studio legale Gaetano Bux di Bari (studiolegalebux@libero.it) che risponderà a tutti i vostri quesiti in materia di diritto immobiliare e delle locazioni. Per orientarsi nel difficile mondo delle cause condiminiali scrivete a vitadicondominio@affaritaliani.it


Vorrei avere delucidazioni in ordine al seguente argomento. Viene nominato un amministratore in un periodo successivo alla formazione del condominio, di cui fanno parte 3 inquilini, al quale non viene data alcuna indicazione in ordine alla bolletta della luce condominiale intestata ad uno dei condomini ovvero né da quest’ultimo né dagli altri 2.
Orbene, ci si chiede, il condomino intestatario di bolletta ha obblighi nei confronti degli altri due condomini? Nel caso non venga pagata la bolletta, per mancata comunicazione ai condomini e all'amministartore dell'obbligo di adempimento, e successivamente si ha comunicazione di sollecito di pagamento per inerzia del condomino, chi è responsabile in ordine a tale questione, i tre condomini in solido o il condomino intestatario di bolletta? Ovviamente io sono il condomino non intestatario.

RISPOSTA
Innanzi tutto lei dovrà pretendere, che l’amministratore  intesti tutte le utenze all’amministrazione condominiale  - cosa che avrebbe dovuto fare immediatamente dopo l’assunzione dell’incarico -. Il mancato pagamento della fattura determina il recupero della relativa somma da parte della società creditrice solo nei confronti del condomino intestatario della utenza. Questi a sua volta avrà diritto di ripetizione della somma pagata nei confronti dell’amministrazione condominiale. Rimane il fatto che, se il ritardo  nel pagamento  è dovuto per colpa del condomino intestatario, il pagamento di sanzioni, interessi di mora ecc. applicate dalla società creditrice, saranno dovuti da questi in quanto   responsabile dei danni a tale titolo procurato agli altri condomini.
Avv. Gaetano Bux

Egregi Signori,
Nel leggere la Vs. rubrica sono rimasto colpito da quanto in oggetto: nel ns. condominio è stata effettuata
Una comunicazione che a tutt’oggi è ancora in alto mare sia a livello condominiale che a livello autorità:
La allego per verità:
 

                                                                         ROMA 28/12/2010
  Spett.le 
           Amministrazione Condominio Amministratore    
           Via Scire’ n.25
           00199   Roma
E p.c.  Comando dei Vigili Urbani
                                                Via Dire Daua, 11
                                                00199 Roma
 
                                        p.c.  Comando Generale dei
                                                Vigili del Fuoco
                                           �    Via Genova
                                                00100  Roma 
 
                                        p.c.  ITALGAS ROMA
                                                Viale Ostiense  75                                          
                                                001540 Roma
 
                                        p.c.  Ufficio del Genio Civile di Roma
                                                Via Monzambano, 10
                                                00185 Roma
 
 
Oggetto: opere sicuramente abusive recanti pregiudizio
a. Alla stabilità del fabbricato.
b. Al pericolo di scoppio a seguito di fughe del gas.      
 
 Cortese attenzione Amministratore pro tempore Tullio Pascucci Via Scirè n. 25
                                                            00199 Roma
 
    (con preghiera di consegnare copia a tutti i condomini o quantomeno ai consiglieri)
I Sig.ri di seguito elencati
 
O M I S S I S
 
ed in espresso riferimento al mandato da Lei ricevuto ed accettato, vengo con la presente a risollecitare il suo intervento per i motivi di seguito espressi.
 
                             Si ha ragione di ritenere che con espresso diniego e del regolamento di condominio e del vivere  in fabbricati di civile abitazione, nonché delle leggi in merito, alcuni condomini hanno provveduto alla chiusura dei propri balconi creando sugli stessi delle verande che sono diventate estensione degli appartamenti stessi, con installazione di impianti fissi, sicuramente termosifoni e quant’altro si da compromettere la stabilità dei balconi stessi, la sicurezza dei condomini e dei terzi nonchè l’estetica del fabbricato.
 
                             Questa nuova destinazione dei balconi, ha creato e sta ulteriormente creando notevole pericolo ai proprietari degli stessi ed ai terzi, in quanto la soletta di cemento armato in aggetto è stata gravata di pesi non indifferenti che hanno tolto notevole elasticità alle strutture, i segni dei danni già arrecati sono visibili ad occhio nudo tanto da compromettere la stabilità dell’edificio (balconi interessati) e la sicurezza dei condomini tutti e dei terzi.
 
                               A parte e non meno grave è da considerare la pericolosità creata dalla presenza delle tubature e dei contatori del gas che strutturalmente sono presenti nei balconi chiusi a veranda.
                               Senza tralasciare inoltre che la realizzazione di dette opere ha determinato aumento di cubatura delle singole unità immobiliari, tale da rendere necessaria ed indispensabile la revisione delle tabelle millesimali, che lo scrivente richiede formalmente con la presente comunicazione.
 
                               Pertanto in funzione del suo ruolo in quanto Amministratore pro tempore del Condominio, la invito formalmente ad informare i condomini tutti nonché ad intervenire sia con i condomini stessi e sia con  le autorità competenti (Asl, Vigili del Fuoco Genio Civile e Italgas) affinché provvedano:
 
1. I condomini tutti affinchè si rendano partecipi dei pericoli che stanno correndo.
2. I condomini interessati alla rimozione delle Verande stesse.
3. Il Comando dei Vigili Urbani ad accertare se le opere siano state regolarmente autorizzate dall’ufficio tecnico della circoscrizione e/o condonate..
4. I Vigili del Fuoco ed i Tecnici del Genio Civile a stabilire a mezzo perizia la pericolosità nell’attuale situazione delle solette di cemento armato dei balconi.
5. L’Italgas ad accertare se i contatori del gas posti all’interno delle verande siano da considerarsi a norma e rispondano alle attuali normative  al fine di evitare eventuali rischi di scoppio.
 
Lo scrivente nel riservarsi in caso contrario ogni opportuna azione anche risarcitoria , intende con la presente scindere le proprie responsabilità in caso di eventuali sinistri, e chiede formalmente l’inserimento all’ordine del giorno della prossima assemblea la seguente discussione:
 
” Accertamento regolarità chiusure balconi a veranda, spostamento tubature del gas che attraversano i balconi e modifica tabelle millesimali”.
 
In caso di mancata Sua attivazione in tempi celeri,  mi vedrà costretto a rivolgermi alle competenti autorità per i provvedimenti opportuni (Vigili del Fuoco, Italgas, Vigili Urgani e Genio Civile).
             In attesa di un riscontro in merito porgo cordiali saluti.
      N.B.
CIRCOSCRIZIONE II Via Dire Daua, 11 Centralino 06696021
Comando Generale dei Vigili del Fuoco tel. 06 46721‎
ITALGAS ROMA   Viale Ostiense 00100 Roma  tel. 06 86391643‎
  
Ufficio del Genio Civile di Roma 06 492351‎
 
TERMINA
 
Ora mi chiedo a chi la responsabilità se dovesse accadere qualcosa.?
Un ringraziamento anticipato per le Vs. osservazioni.
Cordiali saluti.
O.Ambrogi
                           
RISPOSTA
La questione da Lei sottopostami  può essere vista sotto un duplice aspetto: penale e civile. Per quanto attiene la responsabilità penale (abuso edilizio, disastro colposo, lesioni fisiche o omicidio colposo ecc..) questa è personale è può essere imputata sia ai condomini responsabili degli impianti ed opere , installazioni abusivamente realizzate da questi,  sia all’amministratore per non essere stato tempestivo nell’intervento e comunque per non essersi attivato a garantire la sicurezza del condominio e degli altri condomini. Resta comunque la residuale responsabilità degli enti da Lei sollecitati,  tanto per il reato di omissione di atti d’ufficio. A questo punto Lei avrebbe dovuto e comunque lo può ancora fare, formalizzare la denuncia alla competente Procura della Repubblica presso il Tribunale di Roma. In ordine alla responsabilità civile,  purtroppo nei confronti dei terzi,  risponde se il danno perviene da parte comune,  l’intera collettività condominiale, salvo il diritto di recesso dei singoli condomini tenuti a risarcire i danni,  nei confronti di chi ha determinato in effetti la situazione di pericolo ed il conseguente  danno a terzi. Comunque se la situazione da Lei rappresentata è così grave,  potrebbe attivarsi in proprio  ricorrendo al Giudice Civile (Tribunale di Roma) anche per le vie dell’art. 700 cpc (procedimento d’urgenza) acchè ordini ai condomini responsabili degli illeciti la rimozione delle opere abusive e la messa in sicurezza degli impianti ecc…  Buona Fortuna!!!!3

Buona sera,
il mio condominio ha un passaggio carraio largo circa 3 metri che porta al cortile condominiale dove ci sono 5 box.. Questo passaggio concedeva la servitù da anni ad un garage di circa 20 macchine. Ora una società ha acquistato il garage e ha intenzione di costruire un edificio di 8 piani più box interrati. La società ha fatto richiesta al nostro condominio di ampliamento di servitù in particolare:
-    realizzo di una rampa sul nostro passaggio carraio per meglio scendere nei loro box
-    realizzo di una pulsantiera citofonica sul muro del nostro edificio
-   ampliamento di servitù oltre che delle autovetture anche per il passaggio di persone degli appartamenti che andranno a costruire (una decina)
Domanda: che maggioranza è necessaria in assemblea affinché il mio condominio possa approvare e concedere gli ampliamenti di servitù?
In attesa, ringrazio anticipatamente.
 
RISPOSTA
Siamo nell’ipotesi di aggravamento della servitù di passaggio, da pedonale a carrabile. Il che significa sottrarre alle parti comuni in danno dei singoli condomini. Pertanto,  a mio avviso pacificamente la delibera dovrà essere presa all’unanimità dei condomini.
Avv. Gaetano Bux
 
Ho comprato una casa che in seguito ho ampliato in una frazione del paese in cui risiedo. Questo gruppo di case ( quattro ) nel passato appartenevano a rispettivi fratelli. Queste case avevano una corte comune di cui ogni fratello ha annesso un piccolo pezzo alla propria casa lasciando la maggior parte a disposizione di tutti. Comprando una casa di queste ho comprato anche il pezzo che questo fratello aveva annesso alla propria casa (regolarmente accatastato) e una quota dei diritti della corte comune. Una persona confinante (cosa che ho scoperto richiedendo dei documenti al catasto) prima della sua morte ha chiamato un geometra, ha fatto il frazionamento di questa corte in circa due parti ed una parte l’ha intestata per donazione al figlio, questo senza informare i confinanti. Volevo sapere se l’atto è valido o si può annullare. 

RUBRICA
La domanda va posta  alla rubrica “Il Notaio  conferma?”. Ritengo comunque che la donazione sia valida ed efficace, in tal caso non vi è diritto di prelazione in capo agli altri comproprietari, ma sarebbe il caso di verificare come è stato effettuato il frazionamento e se necessario a questo punto rideterminare i confini delle singole proprietà.
Avv. Gaetano Bux 

Eg.Avvocato ,
Un condomino , pensionato ,risulta proprietario di due box , in uno di questi svolge un'attività di tipo commerciale (meccanico per biciclette) senza emettere alcuna ricevuta fiscale. A suo tempo i consiglieri e di conseguenza l'amministratore inviarono una lettera al condomino affermando che tale attività era irregolare e 
quindi non poteva essere svolta. Dopo qualche giorno i consiglieri ricevettero una lettera di uno studio legale , nella quale si affermava : " Essendo detto locale utilizzato dal Sig.........unicamente per l'esercizio dei propri 
hobby , senza alcun scopo di lucro" Purtroppo all'epoca l'amministratore non rispose alla lettera pur avendo più testimonianze sul fatto che il condomino si faceva e tuttora si fa pagare tutti gli interventi di manutenzione effettuati smentendo quindi l'esercizio dei propri hobby Va inoltre precisato che all'interno del box sono accatastati alla rinfusa materiali infiammabili oltre a un compressore ad aria. Vorrei precisare che questo mio quesito non ha lo scopo di esprimere giudizi né tantomeno far recedere il condomino , ma ha solo lo scopo 
di comprendere se il codice civile o i regolamenti fiscali o altro ancora regolano tale materia. La ringrazio vivamente della Sua risposta.
Distinti saluti
G.V.Tabloni

RISPOSTA
 Indubbiamente se è posta in essere un’attività che mette a rischio la salubrità degli ambienti condominiali e la sicurezza dello stabile è compito dell’amministratore intervenire per la tutela delle parti comuni. Se viene accertato lo svolgimento di attività commerciale all’interno dei box (tanto sollecitando l’intervento della competente amministrazione finanziaria G.d.F. ) e se tale attività è vietata da regolamento condominiale,  l’amministratore potrà rivolgersi al Giudice civile per ordinare l’immediata sospensione dell’attività in essere. Invece se i rumori e fumi prodotti superano la normale tollerabilità,  anche in tal caso l’ordine di sospensione dei lavori e di ogni altra attività posta in essere nei box può essere richiesta ed imposta dall’autorità Giudiziaria (Tribunale) sia  su ricorso dell’amministratore del condominio, sia sui iniziativa di uno o più condomini interessati.
Avv. Gaetano Bux .

Buongiorno. Io abito in un complesso a schiera formato da sette unita tutte con garage e aiuola privata davanti alla propria abitazione.Il complesso è formato a "L" la mia abitazione è posta ad angolo perciò priva di aiuola.Ora avendo io bisogno di un altro parcheggio, premetto che tutti si sono organizzati a parcheggiare abusivamente nell'area in comune cioè davanti alla propria aiuola che fa parte della stradina privata di accesso.Io a voce ho chiesto ai miei coinquilini di rispettare ciò che è scritto nell'atto notarile,che sta a noi la gestione degli spazi in comune, di trovare un accordo visto che lo spazio c'è. Parcheggiando dalla parte opposta della stradina verso la mura di recinzione ci sarebbero i parcheggi per tutti. Mi sono sentito rispondere che loro sono quattordici anni che parcheggiano cosi e gli vanno bene come stanno le cose.
Non è che dopo venti anni possono fare usocapione? Come devo comportarmi? Grazie 
Caudio

RISPOSTA
Più semplicemente anche lei potrà parcheggiare in zona condominiale o in alternativa chiedere all’amministratore di far rispettare il regolamento condominiale che imporrebbe il divieto di parcheggio su parti comuni. L’istituto da Lei richiamato  “usucapione” riguarda l’acquisto della proprietà, in tal caso è esclusa dal regolamento condominiale che di fatto vieta il parcheggio in area condominiale. Potrà comunque Lei ricorrere al Giudice per richiedere l’osservanza del regolamento condominiale da parte degli altri condomini stante l’inerzia dell’amminsitratore condominiale.
Avv. Gaetano Bux